나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504970 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 “서운고등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 21층 건물 내 제4층 제403호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 공동주택(아파트) 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 동측으로 중로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504970 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 249,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

토지지분: 21.3605㎡ (약 6.46평)

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평) (전용면적)

건물지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 21층 건물 내 4층

준공일자: 2021년 01월 27일

총 세대수: 1,669세대

주차대수: 총 1,912대 (세대당 1.14대)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 “서운고등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

교통상황:

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY] BRT(간선급행버스체계) 이용이 가능하며, 경인·외곽순환고속도로 접근성이 양호합니다. 다만, 지하철역은 도보로 이용하기 어렵습니다.

주변 시설:

단지 주변으로 서운초, 서운중, 서운고등학교 등 우수한 교육시설이 위치하여 '원스톱 학세권'을 갖추고 있습니다. 또한, 서운체육공원, 도두머리근린공원 등 녹지 공간이 인접해 있습니다. 단지 앞에 이마트, 홈플러스, 메디플렉스 세종병원, 한림병원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2024년 09월 30일 접수된 부산지방법원 2024카단105918 가압류 (주택도시보증공사)입니다. [cite: REGISTER_SUMMARY]

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. [cite: REGISTER_SUMMARY]

갑4 (주택도시보증공사 가압류), 갑5 (주식회사제이엔에이코퍼레이션외 2명 가압류), 갑7 (계양세무서장 압류), 갑9 (주택도시보증공사 강제경매), 갑10 (계양효성해링턴플레이스 가압류) 등 모든 후순위 권리는 말소 대상입니다. [cite: REGISTER_SUMMARY]

인수되는 권리:

을구 1번 주택임차권등기(박세원)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

따라서, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. [cite: RIGHT_ANALYSIS]

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박세원)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-21

확정일자: 2021-10-12

대항력: 없음 [cite: LEASEHOLDER_STATUS]

비고: HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정임.

4. 상권분석

지역 특성:

본 물건이 소재한 인천광역시 계양구 서운동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY] 단지 인근에 다수의 산업단지(계양테크노밸리, 서운산업단지 등)가 예정되어 있어 향후 직주근접 단지로서의 가치가 상승할 수 있습니다.

재개발 사업:

본 물건은 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. [cite: SPECIAL_NOTES, SPECIAL_PROPERTY_INFO]

5. 생활정보

교육환경:

단지 바로 앞에 서운초, 서운중, 서운고등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설:

단지 인근에 이마트, 홈플러스 등 대형마트가 있고, 메디플렉스 세종병원, 한림병원 등 종합병원이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 서운체육공원이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

주변 환경:

일부 자료에 따르면, 본 물건 주변이 노후 주거지로 둘러싸여 있고 폐기물 처리 업체가 있어 주거 환경이 다소 떨어진다는 평가가 있습니다. 또한, 인근 지역(부천시, 인천시 계양구)에서 광역 소각장 건립 계획이 추진되고 있어, 해당 사업 진행 경과에 따라 환경적 영향에 대한 우려가 존재할 수 있습니다.

재개발 사업 변동성:

재개발 사업은 진행 과정에서 예상치 못한 지연이나 계획 변경이 발생할 수 있으며, 이는 사업 기간 및 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: SPECIAL_NOTES, SPECIAL_PROPERTY_INFO]

HUG 인수조건 변경:

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있으므로, 계약 진행 시 HUG 측과의 명확한 확인이 필수적입니다. [cite: SPECIAL_NOTES, SPECIAL_PROPERTY_INFO]

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구의 재개발 예정 단지에 속한 아파트로, 우수한 학군과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 대규모 단지이며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 대부분 말소될 예정이며, 임차권 역시 HUG의 말소 동의로 소멸되는 것으로 분석되어 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. [cite: REGISTER_SUMMARY, PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

다만, 주변의 폐기물 처리 업체 존재 가능성 및 광역 소각장 건립 계획 등 잠재적인 환경적 요인을 고려해야 합니다. 또한, 재개발 사업 진행과 HUG의 인수조건 변경 사항은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업으로 인한 장기적인 미래 가치 상승 잠재력 보유. [cite: SPECIAL_NOTES, SPECIAL_PROPERTY_INFO]

* 우수한 학군, 편리한 생활 인프라, 양호한 교통망 등 실거주 가치 또한 높음.

* 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되어 낙찰 후 명도 부담이 적을 수 있음.

* HUG 인수 조건 변경 관련 내용을 정확히 파악하여 유리한 조건으로 인수할 기회 존재.

9. 예상 입찰가

감정가: 249,000,000원

본건의 경우, 인수되는 임차인 보증금이 0원으로 분석됩니다. [cite: RIGHT_ANALYSIS]

주변 유사 면적 아파트 실거래가 시세가 약 2억 3,800만원 ~ 2억 5,300만원 수준으로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가는 시세와 유사한 수준으로 보입니다.

따라서 예상 입찰가는 본 자료만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 현장 방문, 주변 시세 조사, 재개발 사업 진행 상황, HUG 인수 조건 등을 종합적으로 검토하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.