나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504964 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동소재 서운초등학교 북동측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 8층 805호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(서운주택재개발) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504964 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 8층805호

용도: 아파트

감정가: 253,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

토지 지분: 21.3605㎡ (약 6.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

건물 지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 8층 805호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샤시창호입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지를 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로가 외곽 공도에 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북동측 인근입니다.

* 주위: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 이용 가능합니다.

* 녹지: 단지 내 도로는 외곽 공도와 연결됩니다.

2.2. 지역 특성

* 재개발구역: 본건 소재지는 서운1구역 재개발 사업으로 조성된 단지입니다.

* 주거단지: 주변은 아파트 및 다세대 주택 밀집 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경504964 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 253,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강기석)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-06-02

* 배당신고일자: 2023-05-10

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 등기부 요약

* 을1: 주택임차권 (강기석), 200,000,000원, 2023-05-10 접수. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑1: 소유권보존 (서운구역주택재개발정비사업조합), 2022-02-11 접수.

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사), 4,587,000,000원, 2024-09-30 접수. 말소기준권리입니다.

* 갑5: 가압류 (주식회사제이엔에이코퍼레이션외 2명), 1,143,257,555원, 2024-11-06 접수. 말소 예정입니다.

* 갑7: 압류 (계양세무서장), 2026-02-02 접수. 말소 예정입니다.

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사), 200,000,000원, 2026-06-23 접수. 본건 경매입니다. 말소 예정입니다.

* 갑10: 가압류 (계양효성해링턴플레이스), 4,500,000,000원, 2026-08-19 접수. 말소 예정입니다.

3.4. 총 채권액 및 인수/소멸 권리

* 등기부채권 총액: 10,430,257,555원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 혼재 지역: 주위로는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 상업 시설: 단지 내 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 경제 환경

* 산업단지 인접: 단지 주변에 계양 테크노밸리, 서운산업단지, 오정물류단지 등 산업단지가 다수 인접해 있거나 예정되어 있어 일자리 공급에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 단지 규모: 계양 효성해링턴플레이스는 총 1669세대의 대단지 아파트입니다.

* 건물 구조: 116동은 21층 건물이며, 본건은 8층에 위치합니다.

5.2. 교육 시설

* 서운초등학교: 단지 북동측 인근에 위치하며, 도보로 통학이 가능합니다.

* 서운중학교, 서운고등학교: 인근에 위치합니다.

* 보호 구역: 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 편의 및 녹지 시설

* 교통: 인근에 버스 정류장이 소재하며, 청라~강서 BRT 노선 이용이 가능합니다. 다만, 지하철역까지는 거리가 있어 도보 접근성은 낮습니다.

* 녹지: 단지 인근에 도두머리근린공원이 있으며, 서운체육공원, 서부간선수로 등 녹지 공간이 있습니다.

5.4. 혐오시설 및 유해시설

* 혐오시설: 검색 결과, 단지 주변에 폐기물 처리 업체가 있다는 평가가 있습니다. 또한, 계양구 인근 지역에서 부천시의 소각장 건립 추진에 대해 주민들이 유해물질 발생을 우려하며 반발하는 움직임이 있었습니다. 본건 아파트 단지 자체와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 명확한 정보는 부족하나, 주변 지역의 환경적 이슈는 인지할 필요가 있습니다.

* 유해시설: 서운초등학교 주변 유해시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 선순위 임차권: 을구 1번 주택임차권이 존재했으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 다수의 권리 설정: 등기부 채권 총액이 약 104억 원에 달하며, 여러 건의 가압류 및 압류가 설정되어 있습니다. 다만, 말소기준권리(갑4 가압류) 이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

6.2. 지역 및 사업 관련 리스크

* 재개발 구역: 본건은 서운1구역 재개발 사업을 통해 조성된 단지입니다. 재개발 완료 후 입주가 이루어졌으나, 장기적인 재개발 또는 재건축 가능성 및 사업 진행 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 관련 구체적인 내용이 명시되지 않아, 인수 시 발생할 수 있는 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본 건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 본 경매 물건은 허가 없이 취득 가능하나, 향후 매각 시에는 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 주거 환경 리스크

* 주변 개발: 인근 산업단지 조성 등은 긍정적 요인이지만, 폐기물 처리 업체 존재 및 소각장 건설 관련 주민 민원 등은 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 교통: 지하철역까지의 원활한 접근이 어렵다는 점이 단점으로 지적될 수 있습니다.

* 주차: 일부 후기에서 주차 공간 부족 및 이중 주차 문제가 언급되었습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2026타경504964 (1) 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 계양효성해링턴플레이스 아파트입니다. 해당 단지는 서운1구역 재개발 사업을 통해 조성된 신축 대단지로, 주변에 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 다수의 산업단지가 인접하여 직주근접의 이점을 가질 수 있습니다.

권리 분석상으로는 선순위 임차권이 존재했으나, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 다수의 채권이 설정되어 있었으나 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

리스크 요인으로는 주변에 폐기물 처리 업체가 존재하고, 인근 지역에서 소각장 건설 관련 민원이 제기되는 점, 그리고 지하철 이용이 불편한 점 등이 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역 지정 기간 내에 있어 향후 재매각 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 신축 아파트: 서운1구역 재개발 사업을 통해 조성된 신축 대단지 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 우수한 학군: 단지 인근에 서운초, 서운중, 서운고가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 직주근접 가능성: 주변 산업단지와의 인접성은 직장인 수요 흡수에 긍정적입니다.

* 권리 관계 명확: 임차권이 말소될 예정이며, 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 253,000,000원입니다.

본건은 대단지 신축 아파트이며, 권리 관계가 명확하고 학군 등 주거 편의성이 양호하다는 장점이 있습니다. 다만, 주변 혐오시설 가능성, 교통 불편, 주차 문제 등 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2026.08.25까지)임을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 물건의 전용면적은 39.88㎡(약 12.06평)이며, 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 현장 조사를 통해 상세한 입찰 전략을 수립해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 범위를 참고하되, 현장 조사 및 동종 물건 낙찰가율을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 분석은 제공된 정보에 기반한 것으로, 실제 현장 조사 및 추가적인 법적, 행정적 검토가 필수적입니다.

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