나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504901 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 6층 601호로서, 외벽: 몰탈위페인트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2021.1.27)

이용상태

본건은 아파트 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지내 도로개설되어있고, 외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사 육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추 표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경504901 (1)

경매구분: 부동산강제경매

물건종별: 아파트

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 253,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.37㎡ (약 6.47평)

토지지분: 21.3652㎡ (약 6.47평)

건물면적: 39.88㎡ (약 12.07평) (전용면적 추정)

건물지분: 39.882㎡ (약 12.07평)

추정 공급면적: 약 60.00㎡ (약 18.16평)

1.3. 기타 기본 정보

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 6층601호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 6층

사용승인일: 2021년 01월 27일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (서운주택재개발)

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역

* 상대보호구역 (인천북부교육지원청)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 등 주택용도 취득 관련)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 부산지방법원 2024카단105918 가압류 (주택도시보증공사, 2024-09-30 접수)

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (실질적 사용자: 심 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 07일

확정일자: 2021년 08월 03일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(부산지방법원 2024카단105918 가압류) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본상 을구 1번 주택임차권(심수연, 190,000,000원)은 등기부상 말소되었으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 목록에 포함되어 있고 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 그러나 임차인의 대항력이 없으므로, 해당 임차권은 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 다만, 잔금 납부 전 HUG(주택도시보증공사)와의 최종 확인이 권장됩니다.

3.4. 인수 보증금

본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

인천광역시 계양구 서운동 230번지 주변은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지, 공장, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

4.2. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 환경 개선 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

다양한 용도의 시설들이 혼재하고 있어 지역 내 활력도가 보통 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 서운고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

다만, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 관련

재개발 사업 진행에 따라 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승이 기대되지만, 사업 지연, 계획 변경 등의 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

본 건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 등재되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 경매 및 낙찰 후 HUG와의 추가적인 확인이나 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 기타 특이사항

임대차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 서운동의 재개발 구역 내에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 아파트로, 장기적인 시세 상승 잠재력이 기대됩니다. 권리 관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 특이사항 및 임대차 관계 미상에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 재개발 사업 진행 상황을 면밀히 파악한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 즉시 입주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 재개발 구역 지정으로 인한 향후 자산 가치 상승 기대.

* 낙찰 시 권리 인수 부담이 없어 명확한 권리 상태 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 253,000,000원을 기준으로 주변 시세, 향후 재개발로 인한 미래 가치, 그리고 본건의 개별적인 가치 상승 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. HUG와의 관계 및 재개발 사업 진행 상황에 대한 추가적인 정보 수집 후, 시장 상황에 부합하는 합리적인 가격으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.