나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504902 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트단지와 다세대주택, 단독주택이 혼재하고 있는 주택지대임

교통상황

본건 인근 도로를 운행하는 시내버스 등의 버스정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익 은 보통시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층 건물로서 외벽 : 외장석 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감등 내벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 공동주택(아파트)으로 등재되어 있음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 이용중인 건물 다수동의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 주출입구는 서측으로 노폭 약 20m의 도로에 접하고 있고, 부출입구는 동측 으로 노폭 약 12m의 도로에 접하고 있어 제반 차량 출입 용이함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호 구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 202 5.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임 # 현장조사시 내부확인이 불가하여 관할구청에서 발급한 건축물현황도를 감정평가서에 기재 하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504902 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 6층605호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층 건물

건물면적: 전용면적 39.88㎡ (약 12.06평)

건축일자: 2010년 12월 29일 (최초 사용승인일: 2021년 01월 27일)

1.3. 면적 및 토지 정보

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평) - 토지 공유지분

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 253,000,000원

현황: HUG 인수조건 변경, 재개발구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택이 혼재하는 주택지대입니다.

토지는 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등이 이용 중인 건물 다수 동의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

인근 도로를 운행하는 시내버스 등의 버스정류장이 부근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

아파트 단지 주출입구는 서측 노폭 약 20m 도로에 접하고 있으며, 부출입구는 동측 노폭 약 12m 도로에 접하여 제반 차량 출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2024년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

주택임차권: 주택도시보증공사(홍 (개명전:홍지영))

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 10월 29일

확정일자: 2021년 10월 05일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 190,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

총 등기부채권 금액: 10,420,257,555원

주요 권리사항:

* 갑1: 소유권보존 (서운구역주택재개발정비사업조합)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (주식회사제이엔에이코퍼레이션외 2명)

* 을1: 주택임차권 (홍 (개명전:홍지영)) - 금액: 190,000,000원

* 갑7: 압류 (계양세무서장)

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사) - 본건 경매개시결정

* 갑10: 가압류 (계양효성해링턴플레이스)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 1순위 주택임차권등기 (홍 (개명전:홍지영))

다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천광역시 계양구 서운동 일대는 주거 단지가 밀집한 지역입니다.

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

지구단위계획구역(서운주택재개발)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화가 기대됩니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 자리하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

서운초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

인천북부교육지원청에서 관리하는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재개발 구역: 재개발 사업 진행에 따른 변동성 및 사업 지연 가능성이 존재합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경은 사업 진행 방향 또는 금융 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

건축물대장상 전유부 확인 불가: 현장 조사 시 내부 확인이 불가하여 건축물 현황도를 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

을구 1순위 주택임차권: 말소 대상이나, HUG의 말소동의 확약서 제출 여부 및 효력을 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 재개발 구역 내 아파트입니다.

초등학교가 인근에 있고 교통이 편리하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, HUG 인수조건 변경과 재개발 사업 관련 변동성을 고려해야 합니다.

임차인의 대항력은 없으나, 관련된 모든 서류 및 HUG와의 확약 내용을 철저히 검토해야 합니다.

재개발로 인한 향후 가치 상승 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

재개발 구역으로서 미래 가치 상승 잠재력 보유.

초등학교 인접 단지로서 안정적인 주거 수요 기대.

강제경매로 권리 관계 비교적 명확 (말소기준 권리 하 순위 권리 소멸).

HUG 보증 물건으로, 일정 부분 금융 안정성 확보 (단, 인수조건 변경 사항 확인 필수).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 보증금을 제외한 권리 분석 및 감정가를 기준으로 산정합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 없어 감정가 253,000,000원을 기준으로 시장 상황, 재개발 변수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사, 현장 방문, 재개발 사업 진행 상황 및 관련 법규 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.