나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504968 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,근린생활시설,학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층건 내 제116동 제2층 제201호로서, (사용승인일:2021.01.27) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504968 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 247,000,000원

토지 지분: 21.37㎡ (약 6.46평)

건물 (전용면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

(분양면적 정보는 제공된 자료에 명시되지 않았습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 1월 27일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 과밀억제권역 등에 해당함.

본건은 서운주택재개발 구역 내에 포함되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번 주택임차권 등기(임차인: 주택도시보증공사(두 ), 확정일자 2021.08.02, 전입일자 2021.09.14)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (두 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-14

* 확정일자: 2021-08-02

* 배당신고일자: 2023-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 임차인으로 등재되어 있으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없습니다.

총 등기부채권액: 10,400,257,555원. 이는 본 경매 물건의 감정가 대비 매우 높은 금액으로, 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사함.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설과 혼재하는 지역으로서, 기본적인 상권은 형성되어 있으나 대규모 상업지구는 아님.

계양효성해링턴플레이스 아파트 단지 내 1669세대를 주된 배후 수요로 하며, 116동은 21층 건물로 해당 호수는 2층임.

5. 생활정보

주변에 "서운고등학교"가 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역임.

인근 노선버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리함.

구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

재개발 구역: 서운주택재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 사업 진행에 따른 불확실성 및 장기화 가능성이 존재함.

HUG 인수 조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경이 언급되어 있어, HUG의 역할 또는 인수 조건에 대한 최종 확인이 필요할 수 있음. (단, 현재 권리분석상 인수 보증금은 0원임.)

내부 미확인: 폐문 부재로 인해 내부 상태를 확인할 수 없어, 실제 내부 하자나 수리 필요 여부를 파악하기 어려움. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 높임.

복잡한 채무 구조: 총 등기부채권액이 100억 원을 초과하여 채무 관계가 복잡하며, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축급 아파트이나, 재개발 구역 내 위치, HUG 인수 조건 변경, 복잡한 채무 구조 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 재개발 사업의 불확실성은 장기적인 투자 관점에서 신중한 접근을 요구합니다. 임차인 관련 사항은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없으나, 잔금 납부 시점까지 관련 내용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 내부 확인이 불가한 점 또한 잠재적 리스크로 작용합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2021년 사용승인된 건물로, 내부 상태가 양호하다면 즉시 거주 또는 임대가 가능할 잠재력이 있음.

재개발 잠재력: 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 사업 완료 시 가치 상승을 기대할 수 있는 장기적인 투자 관점.

낮은 인수 보증금: 권리분석상 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 247,000,000원

인수 보증금: 0원

고려사항: 재개발 구역의 불확실성, 내부 미확인, 복잡한 채무 구조 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 조사, 재개발 사업 진행 상황 파악, 현장 답사를 통한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.