나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504897 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '인천서운초등학교' 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 단지까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측의 '서운로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동 230번지에 위치한 계양효성해링턴플레이스 116동 2층 204호 아파트입니다. 2021년 1월 27일에 사용 승인된 공동주택으로, 총 1,669세대의 대단지를 이루고 있습니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

1.1. 1.소재지

인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 2층 204호

1.1. 2.건물 및 토지 현황

* 건물 용도: 아파트

* 건물 면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

* 건물 지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

* 토지 면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

* 토지 지분: 21.3605㎡ (약 6.46평)

* 총괄표제부 기준 단지 정보:

* 대지 면적: 63,865.4㎡ (약 19,322.4평)

* 세대수: 1,669세대

* 주동 수: 17개동

* 최고 층수: 31층 (본건 116동은 21층 건물)

* 준공일: 2010년 12월 29일 (사용승인일 2021년 1월 27일)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제2층 제204호

* 이용상태: 아파트

1.1. 3.감정가 및 매각 정보

* 감정가: 247,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위 환경

본 건은 인천광역시 계양구 서운동에 소재한 '인천서운초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통 및 도로

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 서측에 위치한 '서운로'를 통해 인근 지역과의 연계도 원활합니다.

1.2. 3.토지 이용 계획 및 제한 사항

* 지역: 제3종일반주거지역

* 기타: 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(원추표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 분석 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 본 건 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 1번 순위의 주택임차권(진복희, 보증금 1억 7천만원)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 해당 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(진복희)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 29일

* 확정일자: 2021년 9월 15일

* 배당신고일자: 2025년 5월 2일

* 대항력: 없음

1.3. 3.등기부 요약

* 을구 1번: 주택임차권 (진복희, 170,000,000원) - 말소 예정

* 갑 4번: 가압류 (주택도시보증공사, 4,587,000,000원) - 말소기준권리

* 갑 9번: 강제경매 (주택도시보증공사, 170,000,000원) - 본건 경매 개시

* 등기부 채권 총액: 10,400,257,555원

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업 시설

본 건이 속한 계양효성해링턴플레이스 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 인천서운초등학교 인근에 위치하여 학군 관련 상권도 형성되어 있습니다.

1.4. 2.잠재적 혐오시설 검토

일부 부동산 정보 사이트에서는 본 단지 주변 지역에 혐오시설이 산재할 수 있다는 언급이 있으며, 서운동 220-13번지 인근에 '서운일반산업단지 공공폐수처리시설'이 위치하는 것으로 파악됩니다. 하지만 본 물건의 정확한 주소지(서운동 230) 인근에 직접적으로 거주 환경에 영향을 미치는 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 재개발 지역의 특성상 향후 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육 환경

본 건은 인천서운초등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 초등학교 학군이 우수합니다. 또한, 주변 지역에 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 2.편의 및 문화 시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 공원 등 녹지 공간도 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.재개발 구역

본 건이 위치한 서운1구역은 재개발 구역으로, 향후 개발 사업 진행에 따라 주거 환경 개선 효과를 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 이주 문제, 기간 지연 등의 위험이 잠재할 수 있습니다.

1.6. 2.HUG 인수 조건 변경

물건 정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 언급되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 계약 또는 잔금 납부 과정에서 추가적인 확인 및 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 3.선순위 임차권 (해석 주의)

초기 정보에 '선순위 임차권'으로 언급되었으나, 권리분석 결과 '대항력 없음'으로 판단되어 매각으로 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 이는 HUG의 말소 동의가 있었기 때문으로 추정됩니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 인천 계양구의 재개발 구역 내 신축 아파트 단지에 위치하여 향후 재개발에 따른 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 모든 권리 관계가 명확하게 정리되고 있어 법적인 리스크는 적은 편입니다. 다만, 재개발 사업 진행의 불확실성과 HUG 인수 조건 변경에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 재개발 사업을 통한 미래 가치 상승 기대

* 신축 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 가치

* 양호한 교육 및 교통 환경

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(247,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 실거래가, 주변 시세, 향후 재개발 전망, 본 건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 공시된 인수 보증금은 없으므로, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 금액은 없습니다. 투자자는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.