나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504891 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 17층1705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북동측 인근 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 각급 학교, 각종 근린생활시설 및 소규모공장 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하므로 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

1) 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층 건물 내 제17층 제1705호로서, (사용승인일 : 2021.01.27.) -외벽 : 석재붙임 등 마감, -창호 : 새시창호 임.

이용상태

2) 이용상태 : "아파트" 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 건부지[공동주택]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504891 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 17층1705호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2021년 01월 27일

감정가: 258,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 각급 학교, 각종 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고·평탄한 사다리형 토지 위에 공동주택(아파트) 부지로 이용되고 있습니다.

도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지이용계획: 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조의 지상 21층 건물 중 17층 1705호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

주변시설: 본건 인근에 다수의 학교 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 소규모 공장이 일부 소재하는 지역으로, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2024년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 현재 등기부상 을구 1번 주택임차권(송영반, 보증금 210,000,000원)이 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 이 외 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 경매 절차에 포함되어 매각과 동시에 말소됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (송 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 6일

* 확정일자: 2021년 7월 27일

* 배당신고일자: 2025년 8월 18일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본 임차권은 말소 처리 예정입니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 10,440,257,555원

1.3. 상권분석

지역특성: 본건이 위치한 서운동 일대는 다세대주택과 아파트 단지가 혼재하고 있으며, 인근에 학교와 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 주거 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 일부 소규모 공장도 산재해 있는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

주거 상품성: 2021년 사용승인된 신축급 아파트로서, 단지 내 기반시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육환경: 본건 북동측 인근에 서운고등학교가 위치하며, 그 외 다수의 각급 학교가 주변에 분포하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재개발구역 지정: 본건이 재개발구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 재개발 사업 진행 상황 및 일정에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 2026년 8월 25일부로 해제될 예정이므로 향후 거래 시 제약은 없을 것으로 보입니다.

임차인 관련: 명시된 임차인은 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의가 있어 매각으로 소멸될 예정이므로, 임차인 관련 위험은 현저히 낮다고 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 계양구 서운동에 위치한 신축급 아파트로, 재개발 사업이 예정된 지역에 속해 있어 장기적인 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

권리관계가 명확하게 정리될 예정이며, 인수되는 부담이 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다.

다만, 재개발 사업의 구체적인 진행 상황 및 시기, 그리고 지역 시세 변동 가능성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2021년 사용승인된 비교적 신축인 아파트입니다.

* 재개발 구역 내 물건으로, 향후 도시 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리상 깨끗한 물건입니다.

* 인천지방법원 2026타경504891 사건의 감정가는 258,000,000원으로, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 권리 분석을 바탕으로 산정되어야 합니다. 현재 명시된 임차 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 인근 아파트 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시세 조사 및 시장 분석이 선행되어야 합니다.

또한, 재개발 사업의 진행 상황 및 향후 전망, 금리 변동 등 거시 경제 지표도 입찰가 결정에 중요한 요소로 작용할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.