나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512337 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 13층에이1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구(작성일 현재 "서해구") 청라동 소재 "청라호수공원" 동측 인근에 소재하고 있는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내 제13층 제에이 1301호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 2면으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(2026-05-20)(「인천경제자유구역 경관계획(재정비)」 중점경관관리구역 지정 및 지형도면 고시[인천경제자유구역청 고시 제2026-13(2026.5.20.)호]),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512337 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영OOOO (등기부 상 영등포농업협동조합)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 13층 에이1301호

건물용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내 제13층

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.83㎡ (약 3.27평)

건물면적: 51.42㎡ (약 15.55평)

(토지 및 건물 지분 면적은 공부상 면적과 거의 동일)

1.4. 감정가 및 경매정보

감정가: 243,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2019년 (최근 매매 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라호수공원" 동측 인근에 위치하며, 주변은 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 부지는 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 2면으로 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 1월 3일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 212,828,059원입니다.

(근저당 200,400,000원, 임의경매 89,803,996원, 가압류 12,428,059원 등)

* 압류 금액은 별도로 기재되어 있지 않으나, 총 채권액에 포함될 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건에서는 해당사항이 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 본건은 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 후첨 자료를 통해 내부구조도는 확인 가능하나, 실제 내부 상태는 직접 확인하지 못했습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

청라동은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역이며, 본건 인근은 주상복합 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 최근 만료되었거나 만료 시점이 다가옵니다 (정보 기준일 2026.09.14. 기준). 단, 과거 외국인 주택용도 취득에 한한 제한이 있었던 점 참고 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 "청라호수공원" 인근에 위치하여 공원 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 홈플러스가 도보로 접근 가능한 거리에 위치하고 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 (과거 지정 이력)

과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있어, 향후 거래 시 관련 규제 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없어, 실제 상태와 공부상 현황 간 차이가 있을 수 있으며, 내부 수리 및 관리 상태에 대한 파악이 어렵습니다.

6.3. 최근 경매 개시 결정

2026년 6월 22일 채권자 영등포농업협동조합에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 청라호수공원 인근의 주상복합 지역에 속해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 권리분석 상 인수되는 부담은 없으나, 내부 확인이 불가능하다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 과거 토지거래허가구역이었으나 현재는 지정 기간이 만료되었거나 만료 시점이 임박한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 청라호수공원 인근 역세권 (도보 접근 가능한 거리)

* 편리한 교통 환경 및 생활 인프라

* 권리상 인수 부담 없음

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 51.41㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 227,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 243,000,000원입니다. 내부 확인 불가 및 권리 분석 상 특이사항은 없으나, 최근 실거래가를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 보수적 관점에서 예상 입찰가는 225,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 내부 상태 및 향후 시장 변동성을 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.