나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경34 [1] 경기도 의정부시 신곡동 455-15 양지빌라 6동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2026.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '양지빌라' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 기호 1(6동 301호)로서, 각각 외벽 : 적벽돌쌓기 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 3필지 일단의 가장형의 자체지반 평지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 4 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경34 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 455-15 양지빌라 6동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 105,000,000원

* 토지면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

* 건물면적: 54.50㎡ (약 16.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '양지빌라' 단지 내에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 대체로 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 대체로 무난함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 6동 3층 301호이며, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시창호 마감 등으로 관리 상태는 대체로 무난함.

* 건물 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 가장형의 자체 지반 평지로 주거용 건부지로 이용됨.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10.~2029.11.09.)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 9월 11일자 국민은행 근저당권 (을8)

* 소멸되는 권리:

* 2015년 9월 11일자 국민은행 근저당권 (을8)

* 2025년 3월 19일자 롯데카드 가압류 (갑13)

* 2026년 6월 22일자 국민은행 임의경매개시결정 (갑15, 본건 경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제공된 정보 기준)

* 총 등기부채권액: 76,207,865원

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 현재 미상으로, 추후 확인이 필요함. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무에 따라 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 금오빌라 (신곡동 416-68, 1993년식, 47.22㎡): 2026년 7월 24일, 122,850,000원에 거래됨. (평당 약 860만원)

* 가안C (신곡동 610-8, 2022년식, 29.87㎡): 2026년 7월 6일, 229,300,000원에 거래됨. (평당 약 2,537만원 - 신축으로 인한 고가 거래로 보임)

* 베라하우스 (신곡동 489-4, 2017년식, 48.47㎡): 2026년 7월 7일, 177,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,207만원)

* 본건 감정가 대비 시세 분석:

* 본건 건물면적(54.50㎡, 약 16.49평)의 감정가는 105,000,000원이며, 평당 약 637만원 수준임.

* 유사 연식 및 면적대(47.22㎡, 약 14.29평)인 금오빌라가 122,850,000원(평당 약 860만원)에 거래된 점을 고려할 때, 본건 감정가는 인근 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있음.

* 신축 빌라인 가안C는 가격 수준이 크게 차이 나므로 직접적인 비교는 어렵지만, 전반적인 신곡동 지역의 다세대 주택 시세는 최근 상승세를 보이고 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 공원, 학교 등 생활 편의시설이 위치하며, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 편리함.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 '의정부초'가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호함.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 인수 여지가 있는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 보증금 합계 0원으로 명시됨)

* 건축 연식: 1990년 준공된 건물로, 연식이 오래되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지이용 제한: 토지거래허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 조사 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 확인은 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 의정부시 신곡동 양지빌라 6동 3층 301호는 경매 물건으로서 권리 관계가 비교적 명확하고(말소기준권리 이하 소멸), 주변 입지 조건 및 교통 환경이 무난한 편임. 다세대주택으로 이용 중이며, 신곡동 지역의 최근 실거래가격을 고려할 때 감정가 105,000,000원 대비 시세가 더 높을 것으로 예상됨. 임대 관계 미상인 점은 주의해야 할 사항이나, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 적을 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 안전한 투자가 가능함.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건 감정가가 인근 유사 물건 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 높아 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 안정적인 주거 입지: 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하여 주거 가치가 높음.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물의 전용면적(54.50㎡, 약 16.49평)과 주변 실거래가(평당 약 860만원~1,207만원)를 고려할 때, 감정가 105,000,000원(평당 약 637만원)은 다소 낮게 평가된 것으로 판단됨. 유사 물건의 거래 사례(금오빌라, 47.22㎡, 122,850,000원, 평당 약 860만원)를 참고하여 본건 면적(16.49평)에 적용 시, 약 141,714,000원 수준이 산출됨.

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

낙찰 희망가는 권리 인수 여부, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.