나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경301 [1] 경기도 포천시 선단동 681-5 가우디타운 5동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건내 제1층 제101호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사). 창호: 하이샷시 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제 2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경301 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 681-5 가우디타운 5동 1층101호

건물명: 가우디타운

토지면적: 93.12㎡ (약 28.17평)

건물면적: 73.11㎡ (약 22.11평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 224,000,000원

건축년도: 2021년 (가우디타운 준공)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

1.1. 입지조건

위치: 경기도 포천시 선단동 "선단동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

도로: 본건 토지는 서측 및 동측으로 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 7일 접수된 수협은행 근저당권(264,500,000원)이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 본 물건은 인수되는 별도의 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2024-12-05

확정일자: 2024-12-09

배당신고일자: 2026-08-21

대항력: 없음

권리분석: 인수되는 보증금은 없으나, 배당 여부에 따라 잔여 채권 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-02

대항력: 없음

권리분석: 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 대형 상업 시설이나 유흥 시설 등 특이사항은 현재 파악되지 않습니다.

행정복지센터 등 공공시설이 인근에 있어 생활 편의성이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 중 1층 101호입니다.

내부 마감: 벽지도배 및 타일붙임 마감(탐문 조사), 하이샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

내부 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등 현대적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

주거 형태: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

개발 제한 구역: 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필수적입니다.

임대 상태: 명시된 임차인 외 추가적인 임대차 관계나 미상 임대료에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)인 도시형생활주택으로, 포천시 선단동에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 권리 관계가 비교적 단순하여 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한 구역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성이나 토지 활용에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 최신 건축 기준을 따르며, 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

간단한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 복잡한 권리 인수 부담이 없습니다.

도시형생활주택: 소형 주택으로 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 월드S클래스 (2016년식, 67.835㎡): 130,000,000원 (약 191.6만원/㎡)

* 선단빌리지 (2018년식, 71.39㎡): 120,000,000원 (약 168.1만원/㎡)

* 선단쉐르빌 (2018년식, 62.5938㎡): 133,000,000원 (약 212.5만원/㎡)

본건 건물 면적 73.11㎡는 비교 사례보다 넓은 편이며, 건축 연도(2021년) 또한 비교 사례보다 최신입니다. 비교 사례의 평균 가격 per ㎡ 약 190.7만원을 적용 시, 73.11㎡ * 190.7만원/㎡ ≈ 1.39억 원 수준으로 산정됩니다. 이는 감정가(2.24억 원) 및 최근 매매 사례(1.2억~1.33억 원)와 상당한 차이를 보입니다. 신축 연식과 넓은 면적을 고려할 때, 감정가가 적정 시장 가치를 반영하고 있을 가능성이 있습니다. 경매 특성상 시세 대비 저가 낙찰을 기대할 수 있으나, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 시세 및 경매 물건의 특성을 반영하여 산정합니다.

제안 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원 (감정가 224,000,000원 대비 약 80~89% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.