나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87080 [1] 광주광역시 동구 산수동 568-1 두암타운 112동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 ‘율곡초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물내 9층 906호(계단식, 남향)로서
외벽 : 콘크리트위 페인트 마감.
내벽 : 벽지 및 벽타일 등 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트

설비내역

통상적인 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 아파트 부지.

인접 도로상태등

동측으로 접한 왕복 4차로 포장도로에 의한 단지내로 차량출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2016-12-29)(율곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(두암타운유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-29)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-12-27), 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

본건 소재 건물의 2-4층의 층별면적은 등기사항전부증명서상은 813.4㎡, 집합건축물대장상은 813.14㎡로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 2024.11.29.일자 발급 등기사항전부증명서 표제부상 대지권에 관한 사항(대지권의 종류, 대지권의 비율 등)이 미등재되어 있고, 대지권등록부가 없음.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주광역시 동구 산수동 568-1번지에 소재한 두암타운 112동 9층 906호 아파트로, 사건번호는 광주지방법원 2024타경87080(1)입니다.

* 소재지: 광주광역시 동구 산수동 568-1 두암타운 112동 9층 906호

* 용도: 아파트

* 감정가: 337,000,000원

* 토지면적: 55,934.70㎡ (단지 전체 면적)

* 토지지분: 0㎡ (대지권 미등기 관련으로 추정)

* 건물면적: 134.79㎡ (약 40.77평)

* 건물지분: 134.79㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1993년 11월 23일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물

* 해당 층: 9층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 율곡초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 주거 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 단지 동측으로 왕복 4차로 포장도로가 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 중로2류의 도로에 접해 있습니다. 또한 율곡초등학교 및 두암타운유치원 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하며, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로도 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 율곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 소유권이전: 윤정식 (1994년 3월 2일)

* 근저당 (말소기준권리): 국민은행 (2003년 3월 13일, 101,400,000원)

* 강제경매: 주식회사 씨아이하우징 (2024년 11월 27일, 92,317,882원) - 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 101,400,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 본건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 가치를 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함된 것으로 간주됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 두암타운은 1993년에 건축된 아파트로, 주변에 다양한 편의시설과 주거시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

* 최근 매매 정보 분석 (제공된 JSON 기준, 94.57㎡ ~ 94.58㎡ 면적):

* 2026년 5월 14일: 280,000,000원 (15층)

* 2026년 5월 4일: 250,000,000원 (13층)

* 2026년 6월 14일: 223,000,000원 (12층)

* 분석: 제공된 JSON 상의 최근 실거래 면적(약 94.57㎡, 약 28.6평)은 본건의 전용면적(134.79㎡, 약 40.77평)보다 약 1.4배 작습니다. 만약 동일한 조건이라면, 본건의 시장가치는 94.57㎡ 기준 최고가(28,000만원) 대비 약 1.4배 수준인 39,900만원까지도 추정해볼 수 있습니다. 그러나 최근 매매가 추이는 2억 2천 3백만원에서 2억 8천만원으로 하락세를 보이거나 보합세로 나타나고 있어, 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 두암타운, 총 14개 동, 952세대 규모의 아파트 단지입니다. 최고 15층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다.

* 주차: 총 560대의 주차가 가능합니다. (지상 3대, 지하 64대, 기타 493대 - 정보 불일치 가능성 있음. 총괄표제부상 16개동, 1004세대 기준.)

* 복리시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등이 있습니다.

* 교육시설: 율곡초등학교, 두암타운유치원이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권의 유무, 권리 관계, 확보 가능성 등이 불확실하여 향후 소유권 행사 및 재산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 대지권 확보를 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 등기부와 건축물대장 면적 상이: 2-4층의 층별 면적이 등기사항전부증명서(813.4㎡)와 집합건축물대장(813.14㎡)상 약간의 차이가 있습니다. 이는 경미한 사항일 수 있으나 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1993년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 시설 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요합니다.

* 최근 시세 하락세: 아파트 시장 전반의 상황 및 지역별 특성에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 산수동의 율곡초등학교 인근에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다. 감정가는 3억 3천 7백만원으로 책정되었으나, 최근 비슷한 크기의 아파트 매매가는 2억 2천 3백만원에서 2억 8천만원 사이로 형성되어 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 하자입니다. 이로 인해 대지권의 존재 여부 및 가치를 확인할 수 없어 투자의 불확실성이 매우 높습니다. 비록 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었다고 명시되어 있으나, 실제 소유권 행사 시 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 신중한 접근이 필요하며, 대지권 문제에 대한 철저한 조사와 해결 가능성, 그리고 예상 비용을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대지권 문제 해결 시 잠재적 가치 상승: 대지권 문제를 성공적으로 해결할 경우, 추정되는 아파트 가치보다 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 초등학교 인접으로 실수요자들에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 시세 대비 투자 기회: 최근 실거래가와 감정가 사이의 괴리를 활용하여, 리스크를 감수한 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 337,000,000원

* 최근 매매가 (94.57㎡ 기준): 223,000,000원 ~ 280,000,000원

* 본건 전용면적: 134.79㎡ (약 40.77평)

* 94.57㎡ 기준 시세로 환산 시 추정 가치: 약 318,000,000원 ~ 399,000,000원

분석:

본건의 전용면적(134.79㎡)을 고려할 때, 94.57㎡ 기준 최근 시세(최고 28,000만원)보다 높은 가치를 가질 것으로 추정됩니다. 대략적인 환산 시 3억 1천 8백만원에서 3억 9천 9백만원 사이의 가치를 예상할 수 있습니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이 부분에 대한 잠재적 비용과 시간, 불확실성을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 최근 아파트 매매가 하락 추세를 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가(337,000,000원)는 본건의 잠재적 가치 범위 내에 있으나, 리스크를 고려하면 이 가격 이상으로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.

추천 입찰가:

대지권 미등기 리스크를 충분히 감안하여, 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

최저매각가격 확인 후, 해당 가격을 기준으로 100% ~ 105% 수준을 고려하되, 대지권 확보 가능성 및 예상 비용을 반드시 산출하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.