나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34172 [8] 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 19층1913호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하는 아트시티리버파크모아미래도 제10층 제1005호 외 8개호로서, 인근에는 각종 상업용 부동산, 업무시설 등으로 형성된 도심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가~자 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상26층 건물 내 제10층 제1005호 외 8개호로서, 　외벽 : 강화유리, 몰탈위페인팅 등 마감 　내벽 : 벽지, 타일 등 마감 　바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 　창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가~자 : 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 등 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제하지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34172 (8)호 광주지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34172 (8)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 19층1913호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

건물면적: 24.85㎡ (약 7.52평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업용 부동산 및 업무시설이 밀집된 도심상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 등 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 '갑5'로 등기된 디에이치도시개발의 가압류(2025.02.18 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건에는 '을1'로 등기된 한국토지주택공사(김희철) 명의의 주택임차권이 존재하며, 권리금액은 96,000,000원입니다.

임차인의 전입일자(2024.04.30) 및 확정일자(2024.04.25)가 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 등기부상 '말소: 인수'로 표시되어 있습니다.

이는 매수인(낙찰자)이 해당 임차인의 보증금 96,000,000원을 인수하여 상환해야 함을 의미합니다.

따라서, 임차인 김 님은 대항력이 있으며, 보증금 96,000,000원을 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

강제경매 개시 결정(갑6, 2025.10.30 접수) 및 디에이치도시개발의 가압류(갑5, 2025.02.18 접수)는 말소될 예정입니다.

또한, 소유권이전 관련 등기(갑2, 갑4) 또한 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 670,987,420원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 동구 수기동 일대는 광주광역시의 중심 상업 및 업무지구로서, 다양한 상업시설과 오피스 시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 소로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층, 지상 26층 건물 내 19층 1913호로, 공부상 용도는 업무시설이나 실제로는 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 외벽은 강화유리, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 강화마루, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

건물에는 위생, 급배수, 도시가스보일러에 의한 바닥난방, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차권

가장 큰 리스크는 한국토지주택공사(김 ) 명의의 주택임차권으로, 보증금 96,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가 비용으로 고려해야 합니다.

6.2. 오피스텔 용도

오피스텔의 경우, 일반 아파트에 비해 환금성이 떨어지거나 대출 규제가 상대적으로 까다로울 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 차이

최근 매매 사례(2025년 7월)는 약 101,340,000원 수준이나, 본 건의 감정가는 117,000,000원으로 약 15.5% 높은 수준입니다. 이는 향후 시세 변동 가능성 및 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축 연식(2021년 준공)이 짧고 도심 상업지역에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 96,000,000원의 인수되는 임차권이 존재하여 실질적인 취득 비용이 높다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 따라서, 인수되는 보증금을 포함한 총 취득 비용 대비 수익성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 내부 상태 양호 예상.

* 광주 도심 상업지역 내 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성 우수.

* 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업장 용도로 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 117,000,000원이며, 최근 매매가는 101,340,000원 수준입니다.

그러나 가장 중요한 점은 96,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 사실입니다.

이는 낙찰가가 아무리 낮더라도, 최종적인 총 매입 비용은 '입찰가 + 96,000,000원'이 됩니다.

투자 수익률을 고려하여 총 매입 비용을 감정가의 90% 수준인 105,300,000원으로 목표한다고 가정할 경우,

예상 입찰가는 105,300,000원(목표 총 매입 비용) - 96,000,000원(인수 보증금) = 9,300,000원 이 산출됩니다.

다만, 이는 산술적인 계산이며, 실제 경매 시장에서 9,300,000원의 입찰가로는 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 투자자는 본 건의 잠재적 가치, 시장 상황, 위험 부담 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

9.1. 주변 시설 확인

광주광역시 동구 수기동 92번지 주변 지역은 개발된 도심 상업지역으로, 지도상으로 확인한 결과 본 건 건물 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 중화학 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 건물 자체의 방향 및 인접 건물과의 관계에 따라 일조권이나 사생활 침해 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.