나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34172 [3] 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 10층1009호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하는 아트시티리버파크모아미래도 제10층 제1005호 외 8개호로서, 인근에는 각종 상업용 부동산, 업무시설 등으로 형성된 도심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가~자 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상26층 건물 내 제10층 제1005호 외 8개호로서, 　외벽 : 강화유리, 몰탈위페인팅 등 마감 　내벽 : 벽지, 타일 등 마감 　바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 　창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가~자 : 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 등 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제하지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34172 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 디에이치도시개발주식회사

감정가: 119,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 10층1009호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물면적 (전용): 24.85㎡ (약 7.52평)

토지면적 (지분): 2.97㎡ (약 0.90평)

건물 준공연도: 2021년

1.3. 기타 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

오피스텔임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하며, 각종 상업용 부동산, 업무시설 등으로 형성된 도심상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다. 남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제하지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 관련 권리

말소기준권리: 2025년 2월 18일 접수된 디에이치도시개발의 가압류 (갑5)

경매개시결정: 2025년 10월 30일 접수된 디에이치도시개발주식회사의 강제경매 (갑6)

총 등기부채권액: 574,987,420원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

3.2. 임차인 분석

임차인: 안 (안정우)

보증금: 94,000,000원

차임: 155,000원

전입일자: 2024년 7월 5일

확정일자: 2024년 5월 27일

배당신고일자: 2026년 1월 12일

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

분석: 임차인은 전입일자(2024.07.05)가 말소기준권리(2025.02.18)보다 앞서 대항력이 인정됩니다. 그러나 배당신고일자(2026.01.12)까지 배당신고를 하여 보증금 전액(94,000,000원)을 우선변제받을 것으로 예상되므로, 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

광주 동구 중심상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부하며, 주변에 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 현황

건물명: 아트시티리버파크모아미래도

사용승인일: 2021년 11월 18일 (준신축 건물)

총 26층 건물 중 10층에 위치하며, 총 443호로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 도심 지역 특성상 각종 편의시설 (마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리합니다.

* 주거 및 업무 기능을 동시에 수행 가능한 오피스텔로서의 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 협상에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. (단, 보증금 인수 부담은 없음)

* 토지 이용 계획: 중심상업지역, 방화지구 등으로 인한 건축 행위 제한 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 본 물건의 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정에 신중함이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 동구 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 부동산강제경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 신축 건물의 장점과 도심 상권의 이점을 활용한 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 (버스정류장 인접)

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 광주 핵심 상업/업무지구 위치

* 대항력 있는 임차인 존재에도 보증금 인수 부담 없음

* 감정가 대비 시세 조사 기반의 합리적 입찰가 고려 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(아트시티리버파크모아미래도)의 유사 면적(24.8457㎡) 오피스텔 13~14층이 2025년 7월 9일에 10,134만원 (101,340,000원)에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 119,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 17% 높게 평가되었습니다. 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 시장가는 약 101,340,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가(119,000,000원) 대비 최근 실거래가(101,340,000원)의 괴리가 존재하므로, 시세 조사를 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 '0원'이므로, 권리관계에 따른 추가 부담은 없습니다. 적정 투자 수익률 및 시장 경쟁 상황을 고려했을 때, 최근 실거래가 수준에서 소폭 상승한 가격대를 고려해볼 수 있습니다. 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하며, 본 보고서에서는 110,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.