나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34172 [7] 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 16층1610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하는 아트시티리버파크모아미래도 제10층 제1005호 외 8개호로서, 인근에는 각종 상업용 부동산, 업무시설 등으로 형성된 도심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가~자 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상26층 건물 내 제10층 제1005호 외 8개호로서, 　외벽 : 강화유리, 몰탈위페인팅 등 마감 　내벽 : 벽지, 타일 등 마감 　바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 　창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가~자 : 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 등 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제하지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34172 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 디에이치도시개발주식회사

1.2. 물건 개요

소재지: 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 16층 1610호

건물명: 아트시티 리버파크 모아미래도

용도: 오피스텔

해당 층수: 16층

1.3. 면적 정보

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

토지지분: 2.967㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.85㎡ (약 7.52평)

건물지분: 24.8457㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하며, 인근에는 각종 상업용 부동산 및 업무시설이 형성된 도심 상가지대에 속해 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제하지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2025년 2월 18일 디에이치도시개발의 가압류(말소기준권리)입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(을구의 권리 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 신현준)

보증금: 96,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 1일

확정일자: 2024년 7월 19일

배당신고일자: 2025년 11월 13일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

가압류 (디에이치도시개발, 2025-02-18)가 말소기준권리로, 이후 접수된 강제경매 및 기타 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 574,987,420원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 도심 상가지대에 위치하여 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 건물인 아트시티 리버파크 모아미래도의 유사 면적(약 24.85㎡) 오피스텔이 2025년 7월, 13층 및 14층에서 각각 101,340,000원(10,134만원)에 거래된 내역이 확인됩니다.

감정가는 120,000,000원으로, 최근 거래가보다 높은 수준입니다. 본건은 16층으로 최근 거래된 층수보다 높아 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도심 상가지대에 위치하여 각종 금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 상업 및 업무 시설로 형성되어 있어 활기찬 도심 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

본건에는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 입주자: 신 )이 보증금 96,000,000원에 거주 중입니다.

경매 절차에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표시는 임차인의 권리가 매각 후에도 유지될 가능성이 있음을 시사합니다.

이 경우, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하거나, 낙찰 후 임차인과의 협상 및 명도 과정에서 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다. 임차인의 배당 신고일자(2025-11-13)를 고려할 때, 배당을 통한 보증금 회수가 불확실할 경우 잠재적 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 임차인과의 면담을 통해 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 기타 주의사항

본 물건은 오피스텔로, 주거용 부동산과는 다른 규제가 적용될 수 있으며, 향후 용도 변경이나 전입신고 등과 관련하여 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 동구 중심부에 위치한 현대식 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 최근의 거래가와 감정가가 형성되어 있으며, 고층이라는 장점도 있습니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재와 관련하여 발생하는 보증금 인수 문제입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 정보가 상충될 가능성이 있어, 낙찰자가 부담해야 할 보증금 규모를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이 불확실성이 해소된다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주 동구 도심 중심에 위치한 우수한 입지

* 아트시티 리버파크 모아미래도 오피스텔의 현대적 건물 가치

* 16층 고층 유닛으로 향후 시세 상승 기대

* 명도 및 임차인 보증금 관련 리스크 해소 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

최근 거래가(101,340,000원)와 감정가(120,000,000원)를 고려했을 때, 16층이라는 장점을 반영하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

‘인수 보증금’을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 낙찰자가 직접 부담할 보증금이 없다고 가정할 경우, 보수적인 접근으로 105,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다.

다만, 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 낙찰 후 부담해야 할 금액이 크게 달라질 수 있으므로, 이는 참고용으로만 활용하시고 반드시 철저한 권리 분석 및 현장 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.