나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34172 [4] 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 16층1602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하는 아트시티리버파크모아미래도 제10층 제1005호 외 8개호로서, 인근에는 각종 상업용 부동산, 업무시설 등으로 형성된 도심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가~자 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상26층 건물 내 제10층 제1005호 외 8개호로서, 　외벽 : 강화유리, 몰탈위페인팅 등 마감 　내벽 : 벽지, 타일 등 마감 　바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 　창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가~자 : 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 등 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제하지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34172 (4)

* 소재지: 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 16층1602호

* 용도: 오피스텔

* 건물명: 아트시티 리버파크 모아미래도

* 구분: 집합건물

* 전용면적: 24.85㎡ (약 7.5평)

* 대지권면적: 2.97㎡ (약 0.9평)

* 건축년도: 2021년

* 총 층수: 26층

* 해당 층수: 16층

* 감정가: 120,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 디에이치도시개발주식회사

* 특이사항: 대항력있는 임차인 있음 (임차인: 임 , 보증금 96,000,000원)

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 동구 수기동, '광주교' 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 각종 상업용 부동산 및 업무시설이 밀집된 도심 상가지대 형성.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 사정은 양호함.

* 도로: 남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제하지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 2월 18일 접수된 디에이치도시개발의 가압류 (갑5, 금574,987,420원)

* 기타 권리:

* 주식회사제이에스티엠 관련 신탁등기 말소 (갑2, 갑4)

* 디에이치도시개발의 가압류 (갑5, 말소기준권리)

* 디에이치도시개발주식회사의 강제경매 (갑6, 본건 경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액: 615,346,810원 (가압류 574,987,420원 + 강제경매 615,346,810원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 별도 기재 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 96,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 11일

* 확정일자: 2024년 6월 21일

* 배당신고일자: 2026년 1월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: -

* 권리분석 요약: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 임 이 존재하며, 보증금 96,000,000원. 법원 기록상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 임차인의 전입/확정일자 순서 및 배당 여부에 따라 실제 인수 보증금 발생 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 광주 도심 상업지구에 속해 풍부한 유동인구와 배후수요 기대 가능.

* 주변 시설: 각종 상업시설, 업무시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 상업 활동 및 업무 처리에 편리한 환경.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 매우 편리하여 외부 방문객 접근 용이.

* 지역 특성: 중심상업지역으로 상업 및 업무 기능이 강화된 지역.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 상업지구 내 위치하여 다양한 쇼핑, 외식, 문화시설 이용이 편리함.

* 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로망 접근성이 우수하여 시내외 이동이 용이함.

* 주거 환경: 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업자에게 적합한 주거/업무 환경 제공.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 도심 상업지구 환경으로 볼 때, 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임 (보증금 96,000,000원). '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 임차인의 권리 관계 및 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 인수하게 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 및 자금 계획 수립 시 중요한 고려사항입니다.

* 오피스텔 관련 규제: 오피스텔은 주택 임대사업자 등록, 대출, 세금 등 일반 주택과는 다른 규제가 적용될 수 있습니다. 임대 사업 목적이라면 관련 법규를 충분히 숙지해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 중심상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 동구의 중심 상업 지역에 위치한 신축급(2021년 건축) 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통이 편리하고 주변 상업시설 이용이 용이하여 주거 및 업무 목적으로 잠재력이 높습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 변수이며, 이에 대한 철저한 권리 분석과 예상 인수 비용 파악이 필수적입니다.

* 제시된 감정가 및 최근 시세 정보를 바탕으로, 리스크 요인을 충분히 고려한 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 초역세권(버스정류장 인근) 및 상업 중심지의 뛰어난 입지.

* 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성 우수.

* 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 중심상업지역 내 희소성 있는 소형 오피스텔.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 시세 정보 (24.85㎡ 기준):

* 2025년 7월 9일 거래: 10,134만원 (101,340,000원)

* 시세 분석: 제공된 최근 매매가는 10,134만원 수준으로, 감정가 120,000,000원 대비 약 84.4% 수준입니다. 최근 거래가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인(임 ) 보증금 96,000,000원은 법원 기록상 인수 보증금이 0원으로 표시되어 있으나, 실제 명도 협상 및 배당 결과에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 시세(10,134만원)를 기준으로 하되, 명도 비용 및 초기 투자 부담을 고려합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금이 0원이라고 가정할 때, 시세보다 약간 높은 금액 또는 감정가의 90% 수준에서 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 시세 이하 또는 시세 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 추천 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

* 본 보고서에서는 합리적인 투자 관점에서 다음 금액을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 (1억 1천만원)

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 시장 상황을 기준으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 임차인과의 협상 결과, 동시 입찰 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.