나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34172 [2] 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하는 아트시티리버파크모아미래도 제10층 제1005호 외 8개호로서, 인근에는 각종 상업용 부동산, 업무시설 등으로 형성된 도심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가~자 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상26층 건물 내 제10층 제1005호 외 8개호로서, 　외벽 : 강화유리, 몰탈위페인팅 등 마감 　내벽 : 벽지, 타일 등 마감 　바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 　창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가~자 : 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 등 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제하지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34172 (2)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 10층1006호

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년

총 층수: 26층

해당 층수: 10층

감정가: 119,000,000원

건물면적: 24.85㎡ (약 7.52평)

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 디에이치도시개발주식회사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하며, 각종 상업용 부동산, 업무시설 등으로 형성된 도심상가지대에 속합니다. 광주천과 광주공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 광주 지하철 1호선 금남로4가역에서 약 300m 거리에 위치합니다.

인접 도로상태: 남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 포장도로에 접하여 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제하지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

본 건의 말소기준권리는 2025년 2월 18일 접수된 디에이치도시개발의 가압류(갑5)입니다. 이후 2025년 10월 30일 접수된 디에이치도시개발주식회사의 강제경매개시결정(갑6)으로 본 경매가 진행 중입니다. 이로 인해 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 574,987,420원

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 최다온)

* 보증금: 94,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-11

* 확정일자: 2024-08-23

* 대항력: 있음

권리분석상 특이사항:

* 인수 보증금 합계: 0원. 법원 감정평가서에 따르면, 해당 임차인의 보증금은 매각으로 인해 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 법원에서는 인수 보증금이 없는 것으로 판단하고 있습니다. 이는 법원의 배당 절차 및 채권 관계에 따라 결정된 사항이나, 입찰 시 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 광주 동구는 도심상가지대로서 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 충장로 중심상권과 인접하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조이며 지하 1층, 지상 26층 규모입니다. 해당 호실은 10층에 위치하고 있으며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등 기본적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

편의시설: 단지 내 근린생활시설(밀키트 가게, 세탁소, 무인카페 등)이 있으며, 도보 거리 내 편의점, 마트, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 및 문화시설: 광주천과 광주공원이 인접하여 산책 및 여가 활동에 용이합니다. 또한, 아시아문화전당, 광주 미디어아트플랫폼 등 문화시설 이용이 편리합니다.

단지 시설: 건물 내 무인택배함이 설치되어 있으며, 1층에서 5층까지 주차장이 마련되어 있어 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 비록 법원에서는 인수 보증금이 0원으로 판단하였으나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실은 낙찰 후에도 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. 철저한 권리 분석 및 법률 전문가의 자문을 권장합니다.

외풍 문제: 일부 거주 후기에서 창가 쪽 외풍이 심하다는 언급이 있어, 겨울철 난방 효율 및 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 도심의 우수한 입지 조건, 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 2021년 준공된 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 분류된 점은 잠재적 리스크로 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 도심 상권의 중심부 위치: 광주 동구의 핵심 상업지구에 자리하여 직주근접성이 우수하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 최신 설비 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 편리한 생활 인프라: 광주천, 광주공원 등 휴식 공간과 충장로 상권의 편의시설을 도보로 이용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(24.8457㎡)의 오피스텔 실거래가는 101,340,000원 (10,134만원) 수준으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가 119,000,000원 대비 약 15% 낮은 가격입니다.

권리관계 및 시장 상황 고려: 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 판단된 점, 그리고 최근 실거래가가 감정가 대비 낮은 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 최근 실거래가 수준을 참고하여 105,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 참여 전 현장 조사 및 법률 전문가의 최종 자문을 통해 리스크를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.