나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34172 [5] 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 16층1603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하는 아트시티리버파크모아미래도 제10층 제1005호 외 8개호로서, 인근에는 각종 상업용 부동산, 업무시설 등으로 형성된 도심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가~자 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상26층 건물 내 제10층 제1005호 외 8개호로서, 　외벽 : 강화유리, 몰탈위페인팅 등 마감 　내벽 : 벽지, 타일 등 마감 　바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 　창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가~자 : 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 등 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제하지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34172 (5)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 16층 1603호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

건물면적: 24.85㎡ (약 7.52평)

감정가: 120,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

건축연도: 2021년

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하며, 각종 상업용 부동산 및 업무시설이 밀집된 도심 상가지대에 속해 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물 구조 및 이용상태:

본건은 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 26층 건물 중 16층에 위치한 오피스텔입니다. 내외부 마감 상태는 양호하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 소로3류, 가로구역별 최고높이 제하지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 18일 접수된 디에이치도시개발의 가압류(금574,987,420원)입니다.

진행 경매:

본건은 2025년 10월 30일 접수된 디에이치도시개발주식회사의 강제경매(금615,346,810원)에 의해 진행 중입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김소정

* 보증금: 96,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 9월 2일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

분석:

김소정 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인의 대항력 존재에도 불구하고 낙찰자의 실질적인 재정 부담이 발생하지 않음을 의미합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다.

4. 상권분석

지역 특징:

광주광역시 동구의 도심 상업 및 업무지구에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변 시세:

제공된 최근 매매 거래 정보에 따르면, 동일 건물의 유사 면적(24.8457㎡) 오피스텔의 거래가는 2025년 7월 9일 기준으로 10,134만원 (101,340,000원)에 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

해당 지역은 도심 상가지대로 분류되어 있어, 각종 금융기관, 쇼핑 시설, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

인근 환경:

광주교와 인접해 있어 지역의 랜드마크 역할을 하며, 하천변을 따라 조성된 녹지 공간이나 산책로 등은 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

김소정 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담을 주지는 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 관계 정립 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

시장 가격 대비 감정가:

본건의 감정가는 120,000,000원이나, 최근 거래 시세는 101,340,000원으로 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 광주 도심의 주요 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자의 부담을 크게 덜어주는 요인입니다. 다만, 최근 시세가 감정가보다 낮게 형성된 점을 감안하여 시세차익을 위한 투자 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔의 투자 매력: 비교적 최신 건물로 상품성이 우수합니다.

* 인수 부담 없는 임차인: 대항력 있는 임차인임에도 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 핵심 상업지역 입지: 도심 중심에 위치하여 임대 수요 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 최근 시세(약 101,340,000원)와 감정가(120,000,000원), 그리고 인수 보증금 0원이라는 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동성이 있겠으나, 현재로서는 약 100,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 입찰가를 형성하는 것을 추천하며, 목표 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.