나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34184 [2] 전라남도 나주시 동강면 인동리 148-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 공산면 가송리 소재 "와룡마을" 북서측 인근(일련번호 1), 남서측 인근(일련번호 2)에 위치하고 주변은 경지정리 답 등이 소재하는 마을주변 경지정리지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 세로장방형 평지로서 답으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 남동측으로 세로(가)에 접함. 일련번호 2) : 북서측 및 동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소,개(육 견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 일련번호 2) : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가 축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34184 (2)

소재지: 전라남도 나주시 동강면 인동리 148-2

용도: 답

감정가: 19,134,000원

토지면적: 2126.00㎡ (약 643.17평)

매각대상: 토지지분매각

매각 토지지분면적: 708.5958㎡ (약 214.39평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도 나주시 동강면 일대의 마을 주변 경지정리된 답 지대 내에 위치하고 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접도로 상태: 남동측으로 세로(가) 구거에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역

* 가축사육제한구역 (일련번호 1: 300m 제한구역_염소, 개(육견 제외) / 일련번호 2: 200m 제한구역_그 밖의 가축)

* 농업진흥구역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 26일 접수된 (주)디케이마린의 3번 오중수 지분 가압류 (갑4) 입니다.

등기부 요약:

* 1981년 8월 31일 소유권 이전 (오신번 외 2명)

* 2016년 7월 14일 오신번 지분 이전 (오금수)

* 2016년 11월 17일 오윤선 지분 이전 (오중수)

* 2024년 11월 26일 오중수 지분 가압류 (주식회사디케이마린, 금9,726,424원)

* 2025년 10월 24일 오중수 지분 강제경매 (신한카드주식회사, 금17,940,097원) - 본 경매 사건의 채권자입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (단, 등기사항에 지상권이 명시되지 않은 경우).

채권자 정보: 본 건은 신한카드주식회사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농림지역 내 답으로 이용 중인 토지 지분입니다. 주변은 농업 활동이 이루어지는 마을 인근 경지정리지대로, 상업적 기능을 수행하는 상권과는 거리가 있습니다. 농업 외 별도의 상업적 이용 가치는 낮을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 농업용 토지로서, 인근에 마을이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 해당 마을 또는 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 이용이나 편의시설 접근성은 차량이 필수적인 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 전체 토지 면적 중 일부 지분만 매각되는 물건으로, 공유자와의 관계, 지분 활용의 제약, 향후 분할 및 관리의 어려움 등이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출: 농지법에 따라 농지 취득 시 해당 시ㆍ군ㆍ구청에서 발급받은 농지취득자격증명을 매수 신고 시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 특별매각조건으로 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다. 이는 공유자가 최고가매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있어, 낙찰 후 공유자가 해당 권리를 행사할 경우 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 건축 행위나 농업 외 목적의 토지 사용 시 관련 법규에 따라 제한될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 토지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 동강면 인동리 소재 답 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 외 용도로 활용에 제약이 크며, 토지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 또한, 지분매각 물건이라는 점과 공유자 우선매수권이 존재한다는 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 현 상태로는 농업적 목적 외 투자는 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 영산강 수변 지역의 농업적 가치: 지역 내 영산강을 활용한 수변 경관 개발(수국 명소 등)이 이루어지고 있어, 장기적으로 해당 지역 농지의 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다. (단, 본 건은 지분이며 농지법 규제를 받음)

* 향후 토지 이용 계획 변화 가능성: 향후 농업진흥지역 해제 또는 용도 변경 등 정책 변화에 따라 토지 활용 가치가 증대될 여지가 있으나, 이는 매우 장기적인 관점에서의 가능성입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 19,134,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 지분매각, 농지취득자격증명 필수, 공유자 우선매수권 등 여러 제약 및 리스크를 안고 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다. 다만, 입찰 참여 시에는 반드시 공유자의 우선매수권 행사 여부 및 가능성을 확인하고, 농지취득 관련 절차를 사전에 충분히 숙지한 후 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가의 70%~90% 범위(약 13,393,800원 ~ 17,220,600원) 내외로 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 동종 물건 낙찰가 추이를 추가로 분석하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.