나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21049 [5] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 1392-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 산서리 소재 '중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지 등으로 형성된 읍소재지 내 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 기호(1)토지는 평지 내 사다리형의 토지이며, 현황 “답기타”로 이용 중임. - 본건 기호(2)토지는 평지 내 부정형의 토지이며, 현황 “도로”로 이용 중임. - 본건 기호(3)~(5)토지는 평지 내 세장형의 토지이며, 현황 “농경지”로 이용 중임.

인접 도로상태

- 본건 기호(1)토지 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(2)토지는 본건이 “도로” 임. - 본건 기호(3),(5)토지 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(4)토지 북서측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호(3)~(5) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-09-11)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 현황조사서상 매각외 토지인 인접토지(1392-1번지)와 함께 일단으로 이용 중인 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

*사건번호: 마산지원 2025타경21049 (5)

*소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 1392-2

*용도: 답 (논)

*감정가: 26,383,500원

*매각물건: 토지 일부 (지분)

*토지면적: 총 1,599.00㎡ (약 483.75평)

*토지지분면적: 399.75㎡ (약 120.92평)

*건물면적: 해당 없음 (0㎡)

*경매구분: 부동산강제경매

*채권자: 신OOOOO

*특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수신고 있음.

2. 입지조건

*위치: 경상남도 함안군 가야읍 산서리 소재 '중앙초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

*주위환경: 주택, 전·답 등 농경지가 혼재된 읍소재지 내 농경지대입니다.

*교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

*말소기준권리: 2025년 5월 8일 접수된 경남신용보증재단 가압류 (창원지방법원 2025카단97)입니다.

*말소 대상 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부 요약상 갑4, 갑5 권리는 말소됩니다.

*인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

*등기부 요약:

*소유권이전 (1985-10-14): 문영선

*협의분할에 의한 상속 소유권이전 (2021-03-24): 문덕남외 3명

*2번 문선미 지분 가압류 (2025-05-08, 경남신용보증재단): 말소기준권리

*2번 문선미 지분 가압류 (2025-10-17, 신용보증기금): 말소

*2번 문선미 지분 강제경매 (2025-12-02, 신용보증기금): 말소

*총 채권액: 41,789,804원

4. 상권분석

*현황: 본 물건은 농경지대로서, 상업적 또는 일반적인 상권 형성 지역이 아닙니다. 따라서 별도의 상권 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

*주요 시설: 인근에 중앙초등학교가 소재하며, 주택 및 농경지가 주를 이루는 지역입니다.

*편의시설: 읍소재지 내 위치하므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 상업지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

*농지취득자격증명:

*본 물건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 필수입니다.

*증명 미제출 시 매수인의 보증금이 몰수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

*지분매각:

*토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다.

*공유자 우선매수권 행사가 있을 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

*현황 이용:

*매각 대상 토지는 현황조사서상 매각 외 토지인 인접 토지(1392-1번지)와 함께 일단으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 이용에 있어 협의가 필요하거나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

*지역 지구:

*본건 일부(기호 1,2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

*본건 일부(기호 3~5)는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 이로 인해 건축 및 토지 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

*물건 특징: 본건은 경상남도 함안군에 위치한 논(답) 지분의 강제경매 물건입니다. 농경지대가 주를 이루는 지역 내에 있으며, 일부 지분만 매각되는 점을 유의해야 합니다.

*권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 소유권 이전 및 가압류 내역으로 미루어 보아 문선미 씨의 지분에 대한 경매로 추정됩니다.

*이용 현황: 인접 토지와 함께 이용 중이라는 점은 향후 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

*규제 사항: 농지취득자격증명 필수, 농림지역 및 가축사육제한구역 등 토지이용에 관한 규제가 많으므로 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

*보고서 한계: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 여부 등 상세한 현장 조사는 수행되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

*잠재력: 농업진흥구역 및 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

*경매 특성: 지분 매각으로 인해 일반 매매보다 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 공유자 우선매수권 행사 가능성 고려)

9. 예상 입찰가

*산정 불가: 본 보고서에서는 시장 조사, 주변 시세, 물건의 정확한 현황 등 상세한 현장 조사를 수행할 수 없으므로 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

*참고사항: 입찰 희망가는 감정가(26,383,500원)를 참고하되, 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자 우선매수권, 인접 토지와의 이용 현황 등 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사를 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.