나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21049 [4] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 1370-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 산서리 소재 '중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지 등으로 형성된 읍소재지 내 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 기호(1)토지는 평지 내 사다리형의 토지이며, 현황 “답기타”로 이용 중임. - 본건 기호(2)토지는 평지 내 부정형의 토지이며, 현황 “도로”로 이용 중임. - 본건 기호(3)~(5)토지는 평지 내 세장형의 토지이며, 현황 “농경지”로 이용 중임.

인접 도로상태

- 본건 기호(1)토지 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(2)토지는 본건이 “도로” 임. - 본건 기호(3),(5)토지 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(4)토지 북서측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호(3)~(5) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-09-11)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 마산지원 2025타경21049 (4)

* 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 1370-8

* 용도: 답

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

1.2. 면적 정보

* 총 토지면적: 2089.00㎡ (약 632평)

* 매각대상 토지 지분 면적: 522.25㎡ (약 158평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 35,513,000원

* 매각대상: 토지지분매각

* 특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

* 주의사항: 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 함안군 가야읍 산서리 소재 '중앙초등학교' 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 주택, 전·답의 농경지 등으로 형성된 읍소재지 내 농경지대임.

2.2. 교통 및 도로

* 본건 및 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

* 토지 기호(1)는 남서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접함.

* 토지 기호(2)는 본건 자체가 '도로'로 이용 중임.

* 토지 기호(3),(5)는 남동측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로에 접함.

* 토지 기호(4)는 북서측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한

* 기호(1),(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m), 배출시설설치제한지역

* 기호(3)~(5): 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m), 농업진흥구역(2025-09-11), 배출시설설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 최초 소유권이전: 1975-06-25, 문영선

* 협의분할에 의한 상속: 2021-03-24, 문덕남외 3명

* 2번 문선미 지분 가압류 (경남신용보증재단, 2025-05-08, 36,392,000원)

* 2번 문선미 지분 가압류 (신용보증기금, 2025-10-17, 5,397,804원)

* 2번 문선미 지분 강제경매 (신용보증기금, 2025-12-02, 5,924,723원)

* 총 등기부채권액: 41,789,804원

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025-05-08 접수된 경남신용보증재단의 2번 문선미 지분 가압류 (창원지방법원 2025카단97)임.

3.3. 인수되는 권리

* 상기 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위의 권리 및 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 정보상 확인되지 않음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 정보는 확인되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원임. 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

* 본 물건은 읍소재지 내 농경지대로, 주택 및 농경지가 혼재된 지역임.

* 인근에 초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성은 양호함.

* 직접적인 상업 활동이 활발한 중심 상권과는 거리가 있으며, 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

* '중앙초등학교'가 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있음.

* 읍소재지 내에 위치하므로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 인근에서 접근 가능할 것으로 예상됨.

* 주변이 농경지대이므로 상대적으로 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지 관련

* 본 물건은 '답'(논)으로, 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수임.

* 농지취득자격증명을 미제출할 경우, 입찰 보증금이 몰수되는 매우 중대한 리스크가 존재함.

* 농업인 자격 요건, 농지 소유 상한 등 관련 법규를 사전에 철저히 확인해야 함.

6.2. 지분 매각 관련

* 본 물건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 건임.

* 공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있음.

* 공유자 외 다른 이해관계인과의 협의 및 관계 설정이 필요할 수 있으며, 이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있음.

* 공유물 분할 등의 문제로 인해 소송 등 추가적인 분쟁의 소지가 잠재함.

6.3. 기타 권리 관계

* 등기부상 가압류 및 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 확인 결과 대부분 매각으로 소멸될 예정임.

* 다만, 토지 관련 법규 또는 행정상의 제한사항은 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합의견

* 본건은 경상남도 함안군 가야읍에 위치한 논(답)의 일부 지분 매각 건임.

* '중앙초등학교' 인근 농경지대로, 기본적인 기반 시설 접근성은 있으나 상권이 발달한 지역은 아님.

* 주요 리스크 요인으로는 농지취득자격증명 필수 제출 및 미제출 시 보증금 몰수, 그리고 공유물 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 향후 관리 문제 등이 있음.

* 권리 관계 자체는 복잡해 보이나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

8. 투자포인트

* 농업 생산 활동을 위한 토지 확보 또는 농업 관련 사업을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있음.

* 읍소재지 인근 농경지로, 향후 지역 개발 가능성이나 농지 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 지분 매각이므로 일반 토지 매입보다 상대적으로 낮은 가격으로 접근할 기회가 될 수 있음.

* 교육 시설(초등학교) 인근이라는 점은 긍정적 요소로 작용할 수 있음.

9. 예상입찰가

* 본건은 감정가 35,513,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 물건의 지분 비율, 농지취득자격증명 확보 가능성, 공유자와의 관계, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 특히, 지분 매각의 불확실성과 농지 관련 규제 리스크를 감안하여, 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 권장됨.

* 입찰 보증금(감정가의 10% 또는 제시된 금액) 준비와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.