나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21049 [3] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 1395-20 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 산서리 소재 '중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지 등으로 형성된 읍소재지 내 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 기호(1)토지는 평지 내 사다리형의 토지이며, 현황 “답기타”로 이용 중임. - 본건 기호(2)토지는 평지 내 부정형의 토지이며, 현황 “도로”로 이용 중임. - 본건 기호(3)~(5)토지는 평지 내 세장형의 토지이며, 현황 “농경지”로 이용 중임.

인접 도로상태

- 본건 기호(1)토지 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(2)토지는 본건이 “도로” 임. - 본건 기호(3),(5)토지 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(4)토지 북서측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호(3)~(5) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-09-11)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 현황조사서상 매각외 토지인 인접토지(1395-1번지)와 함께 일단으로 이용 중인 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경21049 (3)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 1395-20

용도: 답 (현황상 답, 농경지, 도로 등으로 복합 이용)

감정가: 14,388,000원

매각 대상: 토지 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신OOOOO (등기부상 경남신용보증재단, 신용보증기금 등)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적 (총): 872.00 ㎡ (약 263.78 평)

토지 지분 면적: 218 ㎡ (약 65.95 평)

건물 면적: 0 ㎡

건물 지분 면적: 0 ㎡

1.3. 소유권 정보

등기부상 소유권 변동: 1985년 환지로 인한 전 소유권 이전(문영선), 2021년 협의 분할에 의한 상속(문덕남 외 3명).

매각 대상 지분은 상속인 중 1인(문선미)의 지분으로 보이며, 해당 지분에 대한 가압류 및 강제 경매가 등기되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 '중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답 등 농경지로 형성된 읍소재지 내 농경지대임.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(2) 토지는 "도로"로 이용 중임.

기호(3),(5) 토지는 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(4) 토지는 북서측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 2025년 5월 8일 접수된 경남신용보증재단 가압류(등기구분: 갑3)임.

본 경매 절차를 통해 등기부채권 총액 41,789,804원에 해당하는 권리(갑3, 갑4, 갑5)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 41,789,804원임. (경남신용보증재단 36,392,000원 + 신용보증기금 5,397,804원).

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보상으로 해당 물건에 대한 임차인은 확인되지 않음.

4. 상권분석

함안군 가야읍은 함안군의 행정, 산업, 교통의 중심지 역할을 하고 있으며, 남해고속도로와 경전선 철도, 지방도 등이 통과하여 교통의 요충지임. 본 물건이 위치한 도항리 인근은 읍소재지 내 농경지대로, 주변 주택 및 농경지가 혼재된 지역임. 상업 시설은 함안군청 및 가야읍 주민자치센터가 위치한 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 기본적인 편의시설이 갖추어져 있음.

5. 생활정보

함안군 가야읍 도항리 인근에는 중앙초등학교가 소재하며, 함안여자중학교, 함안중학교 등이 가야읍 내에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음. 또한, 함안군청, 가야읍 주민자치센터가 있어 행정 서비스를 이용할 수 있음. 주변 관광 자원으로는 말이산고분군, 함안박물관, 연꽃테마파크 등이 있어 문화 및 여가 생활을 즐길 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본 물건은 토지 용도가 "답"으로 농지이므로, 매수인은 관련 법령에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 낙찰이 무효가 되거나 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 확인 및 준비해야 함.

6.2. 지분매각 및 공유자우선매수

본 건은 토지 전체가 아닌 지분 매각으로 진행됨. 이에 따라 공유자 우선매수권이 존재하며, 해당 권리는 1회에 한해 행사될 수 있음. 경매 과정에서 공유자와의 협상 또는 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 함.

6.3. 현황상 일단 이용

현황조사서상 매각 외 토지인 인접 토지(1395-1번지)와 함께 일단으로 이용 중인 것으로 조사되었음. 이는 향후 토지 이용 및 분할 시 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 실제 이용 현황에 대한 면밀한 조사가 필요함.

6.4. 토지이용계획 및 제한

기호(1),(2) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당함.

기호(3)~(5) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역에 해당함.

이러한 지역 지정 및 제한사항은 향후 토지 개발 및 이용 행위에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍에 위치한 농지 지분 경매 물건으로, 읍소재지 인근 농경지대에 자리하고 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지분 매각 및 공유자 우선매수 가능성, 그리고 인접 토지와 함께 이용되는 현황 등은 본 건의 주요 고려 사항입니다. 등기부상 채권 총액 대비 감정가가 낮게 책정되어 있으나, 위에서 언급된 농지 관련 규제 및 지분 매각의 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 함안군 가야읍 소재지로, 읍내 접근성이 양호한 농경지 지분.

* 주변 지역의 도시 확장 또는 농업 활동을 위한 잠재적 활용 가치.

* 현 등기부상 채권 총액과 감정가를 고려할 때, 낙찰 가능성을 탐색해 볼 만함.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 본건은 감정가 14,388,000원이며, 토지 지분율(약 25%)을 고려하여 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 권장되며, 특히 농지 관련 규제, 지분 매각의 불확실성, 공유자 우선매수 가능성 등을 감안하여 결정해야 합니다. 일반적으로 지분 매각은 전체 매각보다 낮은 할인율로 낙찰되는 경향이 있으나, 공유자 우선매수 시에는 가격이 변동될 수 있습니다. 따라서 현장 조사, 인근 실거래가 분석, 공유자 협의 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.