나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21049 [2] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 237-21 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 산서리 소재 '중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지 등으로 형성된 읍소재지 내 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 기호(1)토지는 평지 내 사다리형의 토지이며, 현황 “답기타”로 이용 중임. - 본건 기호(2)토지는 평지 내 부정형의 토지이며, 현황 “도로”로 이용 중임. - 본건 기호(3)~(5)토지는 평지 내 세장형의 토지이며, 현황 “농경지”로 이용 중임.

인접 도로상태

- 본건 기호(1)토지 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(2)토지는 본건이 “도로” 임. - 본건 기호(3),(5)토지 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(4)토지 북서측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호(3)~(5) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-09-11)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권행사는 1회에 한함). 지목은 묘지이나 현황 대부분 도로로 이용 중임. 현황조사서상 토지 일부는 인접주택에서 점용하는 것으로 보여진다고 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경21049 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금 또는 경남신용보증재단으로 추정)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 237-21

용도 (공부상): 묘지

감정가: 515,440원

매각대상: 토지지분매각

1.3. 면적 정보

토지면적 (전체): 182.00㎡ (약 55.05평)

토지지분 (매각대상): 7.5894㎡ (약 2.30평)

건물면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고 (1회에 한함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 함안군 가야읍 산서리 소재 '중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답 등의 농경지 등으로 형성된 읍소재지 내 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지이용

지목은 묘지이나, 현황 대부분 도로로 이용 중이며, 토지 일부는 인접 주택에서 점용하고 있는 것으로 조사되었습니다.

감정평가서상 본건과 관련된 것으로 추정되는 토지(기호 1~5)들은 평지 내 사다리형, 부정형, 세장형의 토지로 현황 “답기타”, “도로”, “농경지” 등으로 이용 중입니다.

본 건 토지들은 폭 약 3~5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 농업진흥구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수되는 보증금이나 차임이 없는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 5월 8일 경남신용보증재단의 가압류 (갑3)입니다.

* 매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 갑3: 경남신용보증재단 가압류 (36,392,000원)

* 갑4: 신용보증기금 가압류 (5,397,804원)

* 갑5: 신용보증기금 강제경매 (5,924,723원) - 본 경매의 개시 결정입니다.

* 총 채권액: 41,789,804원 (등기부채권 총액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 건은 읍소재지 내 농경지대에 위치하며, 주위에는 주택 및 농경지가 혼재되어 있습니다. '중앙초등학교'가 인근에 소재하여 지역 커뮤니티의 일부를 형성하고 있으나, 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

4.2. 생활 정보

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다. 기본적인 생활 편의시설은 읍소재지 내에서 해결 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 주변 시설 (외부 정보 검색 불가)

외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 검색은 본 보고서 작성 시점에서는 수행할 수 없었습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 (Share Sale)

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 공유물 분할, 사용 수익 등에 대한 공동 관리가 요구됩니다.

5.2. 공유자 우선매수권 (Co-owner's Right of First Refusal)

다른 공유자가 해당 지분에 대해 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 경매 낙찰 후 최고가 매수인이 결정되더라도, 해당 지분을 경매 낙찰가와 동일한 금액으로 매수할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 1회에 한해 행사 가능합니다.

5.3. 현황 이용과 지목의 차이 (Use-Designation Discrepancy)

토지의 공부상 지목은 '묘지'이나, 실제로는 대부분 도로로 이용되고 있으며, 일부는 인접 주택에서 점용하고 있습니다. 이러한 현황과 지목 간의 차이는 추후 점용 문제, 민원 발생, 또는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

5.4. 점용 및 경계 문제

현황 조사서에 따르면 토지 일부가 인접 주택에서 점용하는 것으로 조사되었습니다. 이는 소유권 행사 및 향후 개발에 있어 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

5.5. 토지이용계획 및 제한

계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지구 및 지역에 속해 있어 건축 행위나 토지 개발 시 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 함안군 가야읍에 위치한 토지의 지분 매각 건입니다. 지목은 '묘지'이나 실질적으로는 도로 및 인접 주택의 점용지로 사용되고 있어, 토지 이용 현황과 공부상 지목 간의 불일치, 그리고 여러 공유자와의 관계 정립이 중요한 과제입니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성은 입찰 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 이러한 복합적인 요소를 충분히 인지하고 접근해야 할 물건입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 낮은 진입 장벽 (지분 매각)

전체 필지가 아닌 지분 매각으로 인해 비교적 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

7.2. 잠재적 활용 가치

현황 도로로 이용 중이라는 점은, 주변 토지 소유자나 공유자들에게 전략적 가치를 가질 수 있음을 시사합니다. 향후 토지 이용 계획 변경이나 주변 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7.3. 권리관계 명확성

매각으로 인해 소멸되는 권리들이 명확하여, 낙찰자는 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 515,440원이며, 매각 대상 토지의 지분 면적은 7.5894㎡로 전체 토지 면적 182.00㎡의 약 4.17%에 해당합니다. 이에 따른 비례적인 감정가 산정 시 약 21,500원 수준입니다.

그러나 본 건은 지분 매각, 공유자 우선매수권, 현황 이용과 지목 불일치, 인접 주택 점용 등의 여러 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인을 충분히 반영하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 비례적인 감정가 수준 이하 또는 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.