나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21079 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '현동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 드림상가 2층 203호,204호, 3층 305호,306호로서, 주변은 아파트 및 근린 생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층건 중 2층 203호,204호, 3층 305호,306호로서 외벽 : 화강석 붙임 및 징크판넬 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

203호,204호: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점)이나 현황 공실임. 305호,306호: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 공실임.

설비내역

공히, 제반 급.배수, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 노폭 약40m, 남서측으로 노폭 약15m, 북서측으로 노폭 약6m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합 ), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제 한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구 <국민임대주택건설등에관한특별조치법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 공실임. 현황조사 시 본건 내부에 집기, 비품 등이 다수 소재하며, 관리비 연체여부 등에 대해 확인이 필요한 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21079 (4)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 3층 306호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원))

감정가: 209,000,000원

토지면적: 40.34㎡ (약 12.2 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 95.80㎡ (약 29.0 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 공실임. 현황조사 시 본건 내부에 집기, 비품 등이 다수 소재하며, 관리비 연체여부 등에 대해 확인이 필요한 것으로 조사되었음.

건축물 현황:

- 건물명: 드림상가

- 용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설 (본건 306호: 제1종근린생활시설(의원))

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 1층, 지상 5층

- 건물 사용승인일: 2016년 03월 15일

- 건물 전체 연면적: 3,528.14㎡

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '현동행정복지센터' 북동측 인근에 위치한 드림상가 3층 306호임 [cite:data].

주변은 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨 [cite:data].

교통상황으로는 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통으로 판단됨 [cite:data].

건물이 접한 도로는 북동측 약 40m, 남서측 약 15m, 북서측 약 6m 폭의 도로임 [cite:data].

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 광로3류, 소로3류, 중로2류에 접해 있음 [cite:data]. 또한 가축사육제한구역 및 국민임대주택단지예정지구로 지정되어 있음 [cite:data].

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중임 [cite:data].

말소기준권리는 2024년 02월 23일에 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권(을3)임 [cite:data].

근저당권 외 다수의 가압류(서울보증보험주식회사, 경남신용보증재단) 및 강제경매 개시결정(주식회사씨티에이엠)이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 보임 [cite:data].

등기부채권 총액은 812,157,302원임 [cite:data].

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없음 [cite:data].

따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 [cite:data].

4. 상권분석

본건이 속한 드림상가는 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치하며, 건물 내에는 제1종 및 제2종 근린생활시설이 입점할 수 있음 [cite:2, data].

본건 306호는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태임 [cite:data].

건물 주변으로 아파트 단지들이 분포하고 있으며, 현동행정복지센터, 우편취급국 등이 인접해 있어 유동인구 발생 요인이 있음 [cite:13, data].

주변에 다수의 음식점, 편의점(배스킨라빈스 현동점 등), 병원(키즈웰소아청소년과병원, 창원한마음병원 등)이 있어 생활 편의시설은 갖추어져 있음.

다만, 최근 마산 지역 일부 상권의 침체 소식이 있으며, 장기 미분양 점포도 발생하고 있다는 점은 유의할 필요가 있음.

5. 생활정보

본 건물은 현동행정복지센터와 인접해 있으며, 주변에 아파트 단지들이 자리 잡고 있음 [cite:13, data].

대중교통 이용은 인근 시내버스 정류장을 통해 가능하며, 차량 접근성도 양호함 [cite:data].

인근에는 삼성창원병원, 창원한마음병원, 경상국립대학교병원 등이 위치해 있어 의료 인프라가 구축되어 있음.

또한, 마산합포구는 다양한 관광 명소 및 편의시설(마산어시장, 마산아구찜 거리 등)이 있으며, 해안 둘레길 조성 등 생활 환경 개선 사업이 진행되고 있음.

6. 잠재적 리스크

현 공실 상태: 현재 본건이 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익 발생을 기대하기 어렵고, 공실 해소를 위한 추가적인 노력과 비용이 필요할 수 있음.

내부 집기 및 비품: 현황조사 시 본건 내부에 다수의 집기 및 비품이 소재하는 것으로 조사되었으며, 이는 명도 과정에서 별도의 협의나 명도 집행이 필요할 수 있음을 시사함 [cite:data].

관리비 연체 가능성: 관리비 연체 여부 확인이 필요하며, 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 하는 경우가 발생할 수 있음 [cite:data].

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 처분 결과가 본건 가치에 영향을 미칠 수 있음.

혐오시설 인접 가능성: 마산합포구 진동면 일대에 의료폐기물 소각장 건립 추진 논란이 있었으며, 해당 부지가 본건과 지리적으로 얼마나 인접해 있는지, 또는 유사한 시설이 추가적으로 들어설 가능성은 없는지 추가적인 확인이 필요함.

상권 침체 가능성: 최근 마산 지역 일부 상권의 침체 및 공실률 증가 추세는 본건의 미래 임대 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치한 드림상가 내 근린상가로, 제1종근린생활시설(의원) 용도로 적합합니다. 주변에 아파트 단지가 밀집해 있고 행정복지센터 등이 인접해 있어 잠재적인 수요는 존재합니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 내부에 집기 및 비품이 다수 소재하고 관리비 연체 가능성 등 명도 및 운영상의 부담 요인이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 깔끔한 편이나, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다. 혐오시설 인접 가능성 및 지역 상권의 침체 추세 등은 추가적인 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

입지: 현동 택지개발지구 내 상가로, 배후 주거 단지의 수요를 기대할 수 있습니다.

용도 적합성: 제1종근린생활시설(의원) 용도로 허가되어 있어, 병원, 의원 등 관련 업종의 입점이 용이합니다.

권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

가격: 감정가를 기준으로 주변 시세 및 향후 임대 수익률을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 0원입니다 [cite:data].

다만, 현재 공실 상태, 내부 집기 및 비품 존재, 관리비 연체 가능성, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 지역 상권의 전반적인 침체 동향 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 실제 임대 시세, 투자 목적(실거주, 임대수익 등)에 따른 가치 평가가 선행되어야 하므로, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 상세한 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.