나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21079 [3] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '현동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 드림상가 2층 203호,204호, 3층 305호,306호로서, 주변은 아파트 및 근린 생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층건 중 2층 203호,204호, 3층 305호,306호로서 외벽 : 화강석 붙임 및 징크판넬 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

203호,204호: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점)이나 현황 공실임. 305호,306호: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 공실임.

설비내역

공히, 제반 급.배수, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 노폭 약40m, 남서측으로 노폭 약15m, 북서측으로 노폭 약6m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합 ), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제 한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구 <국민임대주택건설등에관한특별조치법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 대부분 공실상태임. 입찰시 관리비 연체여부 등 확인 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건개요

사건번호: 마산지원 2025타경21079 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사씨티에이엠

특이사항: 공동담보, 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 물건내역

1.2. 1.토지

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가

토지면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

토지지분: 36.9767㎡ (약 11.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 2.건물

용도: 근린상가

건물면적: 87.81㎡ (약 26.56평)

건물지분: 87.81㎡ (약 26.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

집합건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설(의원) (305호)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층건 중 3층 305호

건물 마감: 외벽 화강석 붙임 및 징크판넬 등 마감, 창호 섀시창호

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 192,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '현동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 드림상가 3층 305호로서, 주변은 아파트 및 근린 생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 주차장까지 차량 출입이 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통 수준임.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층건 중 2층 203호,204호, 3층 305호,306호로서, 외벽은 화강석 붙임 및 징크판넬 등으로 마감되었고 창호는 섀시창호임.

305호는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 공실 상태임.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

본건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 6m의 도로와 각각 접함.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획확인서 상, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)임.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 국민임대주택단지예정지구임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 진주축산업협동조합의 근저당권(접수일자: 2024-02-23)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)네이처솔트 (대표자: 정 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-10-30

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사덕명 (2016-03-30)

* 소유권이전: 신윤선 (2024-02-23, 매매)

* 근저당권: 진주축산업협동조합 (2024-02-23, 말소기준권리)

* 가압류: 경남신용보증재단 (2024-07-08, 58,730,703원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-08-13, 98,603,377원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-10-14, 30,823,222원)

* 압류: 화성시 (2024-12-27)

* 강제경매: 주식회사씨티에이엠 (2025-12-15, 378,447,496원, 본건 경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 812,157,302원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 드림상가는 주변에 아파트 단지가 배후로 있으며, '현동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정기관 이용 편의성이 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 지역 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

* 공공시설: 현동행정복지센터

* 교통: 시내버스정류장 인접

* 기타: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집

5.2. 지역 개발 및 환경 이슈

창원시 마산합포구 지역에서는 공원 및 둘레길 조성 등 주민 편의를 위한 개발 사업이 진행되고 있습니다. 다만, 마산합포구 진전면 일대에서 의료폐기물 소각장 건립 추진과 관련하여 주민 반발이 있는 것으로 파악되었습니다. 해당 이슈가 본건의 직접적인 주변 지역은 아니나, 마산합포구 지역 전체의 환경 및 주거 선호도에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황 대부분 공실 상태로 파악되어 즉각적인 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 관리비 미납 위험

입찰 시 관리비 연체 여부를 반드시 확인해야 하며, 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 수도 있어 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 경매 신청 채권 외 다른 채권자의 권리 행사 가능성 등 추가적인 변수가 있을 수 있습니다.

6.4. 대규모 채무 관계

등기부상 채무 총액이 약 8억 1천만원에 달하는 바, 채권 회수를 위한 경매 진행으로 가격 조정 가능성은 있으나, 채무 규모가 감정가 대비 상당히 높습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 잠재적 가격 메리트

현재 공실 상태이고 채무 부담이 큰 점 등으로 인해 시세 대비 저가 낙찰 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

7.2. 지역 개발 가능성

본건이 위치한 현동 일대는 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치한 근린상가 건물로, 양호한 도로 접근성과 주변 상업 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태가 대부분이며, 상당한 규모의 채무 관계와 관리비 연체 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용합니다. 입찰 시 현장 조사 및 공실 해소를 위한 방안 마련, 관리비 연체액 확인 등이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 192,000,000원을 기준으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태, 상권의 활성화 정도, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 공실 해소 가능성 평가, 주변 시세 조사, 유사 경매 물건 분석 등이 선행되어야 합니다. 감정가는 참고 자료로 활용하되, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.