나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21079 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '현동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 드림상가 2층 203호,204호, 3층 305호,306호로서, 주변은 아파트 및 근린 생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층건 중 2층 203호,204호, 3층 305호,306호로서 외벽 : 화강석 붙임 및 징크판넬 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

203호,204호: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점)이나 현황 공실임. 305호,306호: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 공실임.

설비내역

공히, 제반 급.배수, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 노폭 약40m, 남서측으로 노폭 약15m, 북서측으로 노폭 약6m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합 ), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제 한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구 <국민임대주택건설등에관한특별조치법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점)이나 현황 공실임. 현황조사 시 본건 내부에 집기, 비품 등이 다수 소재하며, 관리비 연체여부 등에 대해 확인이 필요한 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21079 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 2층 204호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 2억 3,500만원

토지면적: 30.85㎡ (약 9.33평)

토지지분: 30.8497㎡ (약 9.33평)

건물면적: 73.26㎡ (약 22.16평)

건물지분: 73.26㎡ (약 22.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 5층

사용승인일: 2016년 03월 15일

총 건물 연면적: 3,528.14㎡

대지면적: 937.7㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치하며, '현동행정복지센터' 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 마산 지역 시내버스가 덕동공영차고지를 중심으로 운행되고 있으며, 105번, 160번, 163번 등의 간선버스가 운행 중입니다.

* 도로상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 6m의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 광로3류(폭 40~50m), 중로2류(폭 15~20m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하며, 가축사육제한구역 및 국민임대주택단지예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 근저당권 (진주축산업협동조합, 2024-02-23 접수)

* 등기부채권 총액: 9억 6,215만 7,302원

* 주요 권리 내역:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사덕명, 2016-03-30)

* 갑2: 소유권이전 (신윤선, 2024-02-23, 매매)

* 을3: 근저당권 (진주축산업협동조합, 2024-02-23, 624,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (이성영, 2024-05-08, 150,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 가압류 (경남신용보증재단, 2024-07-08, 58,730,703원) - 말소 예정

* 갑4: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-08-13, 98,603,377원) - 말소 예정

* 갑5: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-10-14, 30,823,222원) - 말소 예정

* 갑6: 압류 (화성시, 2024-12-27) - 말소 예정

* 갑7: 강제경매 (주식회사씨티에이엠, 2025-12-15, 378,447,496원) - 말소 예정

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 소재한 현동지구는 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 조성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 업종 및 이용현황: 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(음식점)이나, 현재 공실 상태로 파악됩니다.

* 주변 시설: 현동행정복지센터가 인근에 위치해 있으며, 다양한 상업 시설과 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 유동 인구가 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 현동초등학교, 구산중학교, 창원마산포고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 현동근린공원 물놀이장이 운영되는 등 생활체육시설 및 휴식 공간이 조성되어 있습니다. 또한 다이소 마산현동점이 위치해 있어 생활 편의성을 더합니다.

* 의료시설: 주변 의료 시설로는 마산의료원, 창원제일종합병원 등이 차량 10분 내외 거리에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 장기화: 현재 공실 상태로, 향후 임차인 유치 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

* 내부 집기 및 비품: 현황 조사 시 다수의 집기 및 비품이 소재하고 있어, 명도 과정에서 원상복구 의무 또는 별도의 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 관리비 연체: 미납 관리비 발생 여부에 대한 확인이 필요하며, 인수 여부 등을 사전에 파악해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건 외 다른 물건과 공동으로 담보가 설정되어 있을 가능성이 있어, 관련 채무 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 국민임대주택단지예정지구 지정은 향후 지역 개발 및 용도 제한에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 드림상가 내 상가 점포로서, 일반상업지역에 위치합니다. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점)로 등재되어 있으나 현재 공실 상태입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정으로 비교적 명확한 편이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 입지적으로는 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 주변에 주거 및 상업 시설, 교육, 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 다만, 현재 공실 상태, 내부 집기 존재, 미납 관리비 확인 필요, 공동담보 및 토지이용계획 관련 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 조사: 현재 감정가는 2억 3,500만원이나, 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 고려하여 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정된 지역으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 외 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 공실 해소 시 임대 수익 기대: 현재 공실 상태이나, 적절한 임차인 유치를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가(2억 3,500만원)를 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 최근 낙찰가율 및 유사 물건 시세 동향 분석.

* 임차인 명도 가능성 및 예상 명도 비용.

* 내부 집기 및 비품 처리에 따른 비용.

* 미납 관리비, 공과금 등 인수 여부 및 금액 확인.

* 향후 공실 해소 가능성 및 예상 임대 수익률.

* 본건 토지이용계획(국민임대주택단지예정지구 등)이 미래 가치에 미칠 영향.

본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 상기 고려 사항들을 바탕으로 보수적인 접근을 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.