나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11784 [3] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 10층1001호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재‘창원종합버스터미널’북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 근린생활시설, 아파트 및 공장 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 11층건 내 제8층 801호 외 2개호로서
외 벽 : 드라이비트 및 석재 등 마감
내 벽 : 인테리어 마감
창 호 : 샤시창호 입니다.

이용상태

기호1)~기호3)은 숙박시설(여관)으로 이용중입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 가장형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 남서측으로 중로1류와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1)~기호3)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 건물 8,9,10층은 숙박시설이며, 현황조사서에 의하면 현황조사일(2025. 7. 22.) 기준 관리비 약 8천만 원이 미납인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11784 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOO (진주축산업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 10층1001호

용도: 숙박시설 (건축물대장상 근린생활시설, 숙박, 위락 용도 포함)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 504,000,000원

토지면적: 51.74㎡ (약 17.41평)

토지지분: 51.74㎡ (약 17.41평)

건물면적: 293.99㎡ (약 88.93평) - 본건이 속한 8, 9, 10층 숙박시설 전체 면적 추정

건물지분: 293.99㎡ (약 88.93평)

신창빌딩 전체 연면적: 4624.65㎡ (약 1398.37평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동에 위치하며, 주변은 상업시설, 근린생활시설, 아파트, 공장 등이 혼재된 지역입니다. 창원종합버스터미널 북동측 인근에 자리하고 있어 교통이 편리한 입지입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 중로1류(폭 20m~25m)와 서측으로 접하고 있습니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 지구단위계획

본건 토지는 가장형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 이용에 있어 상업적 가치가 높음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건과 관련하여 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 1월 6일 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권 (을8) 입니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,380,172,067원입니다. 이는 경매 신청 채권액(830,000,000원)과 더불어 채무 규모가 상당함을 보여줍니다.

3.5. 임차인 현황

명시된 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 조사되었습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건은 창원종합버스터미널 인근에 위치하며, 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 숙박시설로서의 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 업종 적합성

건물 용도가 숙박시설로 되어 있으며, 8, 9, 10층이 이에 해당합니다. 주변 상업 및 교통 인프라를 고려할 때, 숙박업 운영에 있어 적합한 입지로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

창원종합버스터미널이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거/숙박 환경

해당 물건은 숙박시설로 이용 중이며, 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

본건 건물 8, 9, 10층 숙박시설에 대해, 현황 조사일(2025. 7. 22.) 기준으로 약 8천만 원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 혐오시설 및 산업단지 (인근 지역 조사 결과)

팔용동 일대에는 국가산업단지 및 일반산업단지가 분포하고 있습니다. 또한, 인근 지역에서 성매매 집결지(서성동)가 있었으며, 해당 지역이 문화공원으로 조성되는 계획이 진행 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵지만, 지역 이미지에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 다만, 본건 물건지 자체와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)에 대한 구체적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, "뮤직라이브클럽"이라는 나이트클럽이 소재지 건물 1층에 위치한 것으로 나타났습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 팔용동의 역세권(터미널 인접)에 위치한 숙박시설입니다. 대로변에 인접해 있고 상업 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 11층 건물이며, 다수의 숙박시설 및 근린생활시설이 입점해 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 약 8천만 원의 미납 관리비는 인수 시 부담이 될 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 인근에 산업단지가 조성되어 있고 과거 성매매 집결지가 있었던 점, 나이트클럽이 같은 건물 내에 있다는 점은 해당 지역의 전체적인 이미지에 영향을 줄 수 있으나, 직접적인 혐오시설에 대한 명확한 언급은 없었습니다.

8. 투자 포인트

* 창원종합버스터미널 인접, 더블역세권(터미널)에 준하는 입지.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

* 상업지역, 시가지경관지구 등으로 향후 개발 가능성 보유.

* 권리관계 명확하여 낙찰 후 명도 용이할 것으로 예상 (인수되는 임차권 없음).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 504,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 낙찰가를 형성할 수 있습니다. 다만, 약 8천만 원의 미납 관리비 부담과 주변 상권 분석, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 개인의 투자 성향 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 450,000,000원 ~ 500,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.