나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11720 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-2 창원중앙블루힐스 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 성산구 중앙동에 소재하는 창원중앙블루힐스 7층 705호, 706호와 그 부지로서 주위는 업무시설 및 근린생활시설, 숙박시설 등으로서 제반 주거환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호 1,2.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 7층 705호,706호로서
외 벽 : 석재 및 타일 붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

기호 1,2. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가사례, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

난방시설 설비 및 위생시설, 급·배수시설 , 승강기 등 제반시설 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 세장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대로 및 소로 등과 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11720 (2)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-2 창원중앙블루힐스 7층 706호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 창원 중앙 블루힐스

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 15층

해당 층수: 7층

준공연도: 2016년 11월 16일

토지 면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

건물 면적 (전용 면적): 21.24㎡ (약 6.42평)

감정가: 64,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동에 소재하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주거환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 대로 및 소로와 접하고 있어 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류, 소로2류, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 2월 13일 접수된 창원신용협동조합의 근저당권 (74,490,000원)입니다.

등기부상 총 채권액: 74,490,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권은 등기부상 확인되지 않습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자: 2024년 4월 12일

* 확정일자: 2024년 11월 1일

* 배당신고일자: 2025년 7월 23일

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상이 될 수 있습니다.

인수되는 보증금: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

주변 시설: 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다.

집객 요인: 창원시 중심 지역에 위치하며, 상업 및 업무 기능이 집중된 중심상업지역으로 잠재적 유동인구가 예상됩니다.

경쟁 시설: 주변에 다수의 오피스텔 및 상가 시설이 밀집해 있을 가능성이 있어 경쟁 구도가 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

편의 시설: 본건 건물 내 또는 인접한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 대로 및 소로와 접하여 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

주거 환경: 업무지구 내 오피스텔로서, 직주근접을 고려하는 수요자에게 적합할 수 있으나, 주거 환경은 보편적인 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계: 임대차 관계가 공부상으로는 미상으로 기재되어 있으나, 실제 임차인(윤 )이 존재합니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

현장 조사 제약: 감정평가 시 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문 위주로 평가가 이루어졌으므로, 내부 상태, 하자 여부 등은 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 핵심 상업 지역에 위치한 소형 오피스텔로, 접근성과 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

근저당권이 말소기준권리가 되어 모든 후순위 권리 및 임차인은 말소될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

현재 감정가는 64,000,000원이나, 최근 실거래가를 고려했을 때 시세 대비 적정성 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 분석: 2026년 5월, 본건과 동일한 건물(창원 중앙 블루힐스) 내 21.24㎡ 면적의 오피스텔이 5,200만원에서 6,000만원 사이에 거래되었습니다.

안정적인 수요: 중심상업지역에 위치하여 직장인, 소규모 사업자 등으로부터 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

소형 면적 메리트: 관리 및 임대 회전이 용이한 전용면적 21.24㎡ (약 6.42평)의 소형 오피스텔입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 64,000,000원

최근 실거래가 (21.24㎡ 기준): 52,000,000원 ~ 60,000,000원

본 건의 감정가는 최근 거래된 최고가(6,000,000만원)보다 높은 수준입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 범위와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 5,500만원 ~ 6,000만원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.