나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11784 [2] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 9층901호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재‘창원종합버스터미널’북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 근린생활시설, 아파트 및 공장 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 11층건 내 제8층 801호 외 2개호로서
외 벽 : 드라이비트 및 석재 등 마감
내 벽 : 인테리어 마감
창 호 : 샤시창호 입니다.

이용상태

기호1)~기호3)은 숙박시설(여관)으로 이용중입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 가장형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 남서측으로 중로1류와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1)~기호3)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 건물 8,9,10층은 숙박시설이며, 현황조사서에 의하면 현황조사일(2025. 7. 22.) 기준 관리비 약 8천만 원이 미납인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11784 (2)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 9층901호 (신주소: 경상남도 창원시 의창구 창원대로363번길 22-17)

용도: 숙박시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 숙박, 위락 용도 포함)

감정가: 504,000,000원

면적:

* 토지: 51.74㎡ (약 15.65평)

* 건물: 293.99㎡ (약 88.93평)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주축산업협동조합

2. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 ‘창원종합버스터미널’ 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 상업시설, 근린생활시설, 아파트, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 본건 건물이 속한 건물은 남서측으로 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 내에 속하며, 중로1류에 접해 있고 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 1월 6일자 진주축산업협동조합 근저당 (996,000,000원)입니다.

임의경매 개시 결정: 2025년 7월 15일자 진주축산업협동조합 (830,000,000원)에 의해 신청되었습니다.

기타 권리: 경남신용보증재단, 하동축산업협동조합, 농협은행, 창원시, 창원세무서장 등의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리입니다.

전체 등기부채권 총액은 1,380,172,067원입니다.

임차인 현황: 인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권(비고 없음)이 존재하나, 실질적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 창원종합버스터미널 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 외부 접근성이 용이합니다.

주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 주거시설, 공장 등이 혼재되어 있어 상권이 활성화될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

일반상업지역에 위치하여 다양한 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주변 상업시설 밀집 지역으로 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

양호한 교통망을 통해 창원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 현황 조사일(2025년 7월 22일) 기준으로 약 8천만원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 상당한 금액으로, 입찰 전 반드시 확인하고 인수 여부를 파악해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

건축물 용도: 건축물대장상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황 및 감정평가 상으로는 숙박시설로 이용 중이며, 위락시설 등의 용도도 포함될 수 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 공부상 용도와의 차이에 따른 잠재적 문제를 야기할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 13억 8천만원 이상으로, 채무 부담이 상당함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구의 중심 상업지역에 위치하며, 창원종합버스터미널 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 숙박시설로서의 활용 가치가 높으며, 건물 구조 및 설비 또한 양호한 것으로 평가됩니다.

다만, 약 8천만원에 달하는 미납 관리비는 인수 시 상당한 추가 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크이므로, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 깔끔하지만, 채권 총액이 높아 신중한 검토가 요구됩니다. 임차인 관련 부담은 없는 것으로 파악되어 명도 절차는 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 창원종합버스터미널 인근 핵심 상업지구에 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다용도 활용 가능성: 숙박시설 외에도 제1종근린생활시설, 위락시설 등 다양한 용도로의 활용 잠재력이 있습니다.

깔끔한 권리관계: 인수해야 할 임차보증금이 없으며, 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이어서 권리 확보 및 명도 절차가 수월할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 504,000,000원을 기준으로 하되, 약 8천만원의 미납 관리비 부담 가능성을 반드시 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 향후 시장 상황, 수익률 분석, 투자 목적 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 미납 관리비 리스크를 상쇄할 만큼의 가격 메리트 확보가 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.