나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107018 [1] 울산광역시 동구 일산동 464-6 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목감정 · 평가일 2024.05.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 일산동 소재 "일산초등학교" 남동측 인근에 위치하는 토지로서
주변은 현대중공업 및 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 25 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25-30m)(2023-08-10)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 중점관리구역(2018-08-02)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층건으로서
외벽 : 치장석 붙임, 스톤코트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등, 내부인테리어 마감.
창호 : 샷시창, 강화유리창

이용상태

지하1,2층 : 주차장 및 기계실,
지상1층 : 근린생활시설
2-9층 : 요양병원,
10층 : 근린생활시설 및 요양병원

(건물전체가 효림요양병원으로 이용중임)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 2대(15인승, 20인승),
수변전설비, 비상발전기 설비, 공조실, 스프링쿨러 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적도 및 사잔용지"와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)은 규모, 구조, 용도 등으로 보아
부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

기준시점 현재 요양병원은 영업중단 상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경107018 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

감정가: 6,288,713,160원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인.

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 동구 일산동 464-6 (신주소: 울산광역시 동구 방어진순환도로 693-1)

용도: 의료시설 (요양병원, 근린생활시설)

토지면적: 476.90㎡ (약 144.26평)

건물면적: 3918.19㎡ (약 1185.23평)

건물 제시외면적: 14.00㎡ (약 4.24평)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 2층 / 지상 10층

사용승인일: 2009년 12월 23일 (본문 JSON 데이터에 기재된 사용승인일)

주요시설: 지하 1-2층 (주차장, 기계실), 지상 1층 (근린생활시설), 지상 2-9층 (요양병원), 지상 10층 (근린생활시설 및 요양병원). 현재 효림요양병원으로 운영되었으나 영업 중단 상태.

설비: 위생설비, 급배수시설, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 2대 (15인승, 20인승), 수변전설비, 비상발전기, 스프링쿨러 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 동구 일산동에 위치하며, "일산초등학교" 남동측 인근 지역입니다. 주변은 현대중공업 및 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 본건은 남동측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 대로3류(폭 25-30m)에 해당합니다. 또한 가축사육 제한구역 및 중점관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-01-03

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024-06-04

대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-08-16

대항력: 있음

주의 문구: 유 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 실제 인수 보증금은 0원으로 합계되어 있으나, 금액이 미상(0원)이라도 인수 여부 및 실제 권리 관계에 대한 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 5월 11일자 국민은행 근저당권 (4,200,000,000원)

본 경매 절차로 인해 말소되는 권리:

국민은행 근저당권 (4,200,000,000원)

동울산세무서, 동구(울산광역시), 신용보증기금, 근로복지공단, 정성수, 강홍일, 울산광역시, 주식회사케이비국민카드, 김숙희, 국민건강보험공단, 주태준, 최은영, 김명이, 이상협, 차정자 2명, 서울보증보험주식회사, 이경자 외 2명, 선정당사자)김은지외 1명, 주식회사니프로동덕메디칼, 선정당사자)최경진외 9명, 김희선, 유연수외 1명, 재단법인씨젠의료재단, 신용보증기금 (강제경매), 유에스에이치유동화전문 (임의경매), 고미연, 유주영외 6명, 동래구(부산광역시) 등의 압류 및 가압류, 강제/임의경매개시결정 등기.

말소되지 않는 권리:

- 지상권 관련 권리는 등기부 요약에 명시된 내용만으로는 확인되지 않습니다.

3.3. 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 6,037,523,007원

건물 등기부 채권 총액: 5,887,483,187원

총 등기부 채권 합계: 11,925,006,194원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 울산광역시 동구 일산동 지역은 현대중공업 배후 지역으로서 주거 및 상업 시설이 혼재된 곳입니다. 일산초등학교와 근린생활시설, 공동주택 등이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 학교, 병원(과거 요양병원 운영), 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다. 인근 지역에 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업 단지(현대중공업)가 인접해 있어 해당 지역의 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

일산초등학교가 인접해 있으며, 주변에 근린생활시설과 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 과거 의료시설로 운영되었던 건물 특성상 지역 내 의료 서비스 접근성은 확보되어 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 이용 시 접근성이 용이한 대로변에 위치하고 있습니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

유 임차인은 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수될 수 있는 보증금이나 추가적인 채무 관계가 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 영업 중단 상태

본 건물은 요양병원으로 사용되었으나 현재 영업이 중단된 상태입니다. 건물 재가동 또는 용도 변경 시 상당한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액 및 중복/유동화 물건

등기부상 채권 총액이 감정가를 현저히 초과하는 119억 원 이상으로 매우 높습니다. 이는 채권자들이 손실을 보거나 추가적인 법적 절차를 진행할 가능성을 시사하며, 경매 절차의 복잡성(중복 사건, 유동화 물건)을 내포합니다.

6.4. 제시외 건물

제시외 건물(ㄱ,ㄴ)은 부합물 및 종물로 판단되어 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구의 일반상업지역 대로변에 위치한 대규모 의료시설 건물입니다. 접근성이 우수하고 건물 자체의 규모가 크다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 영업이 중단된 상태이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특성 또한 경매 절차의 복잡성을 더합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대형 의료 시설 부지

과거 요양병원으로 운영되었던 이력이 있는 만큼, 유사 업종 재개 또는 의료 관련 시설로의 용도 변경 시 유리한 조건으로 활용될 수 있습니다.

8.2. 우량 입지 조건

일반상업지역 내 대로변에 위치하여 향후 개발 가능성 및 자산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.3. 낮은 취득가 기대

높은 채권 총액, 대항력 있는 임차인, 영업 중단 상태 등의 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 6,288,713,160원

말소기준권리 (국민은행 근저당): 4,200,000,000원

인수되는 보증금: 0원 (유 임차인의 보증금 0원 및 총 인수 보증금 합계 0원)

종합적으로 고려할 때, 본 물건은 대항력 있는 임차인, 영업 중단 상태, 그리고 감정가를 훨씬 초과하는 막대한 채권 총액 등의 리스크를 안고 있습니다. 이러한 요인들을 감안하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 6,288,713,160원의 50% ~ 60% 수준에서 검토하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가는 약 3,144,356,580원 ~ 3,773,227,896원 수준으로 보수적으로 산정됩니다. (이는 시장 조사 및 현장 확인을 통해 반드시 재검토되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.