나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120523 [1] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 817-17 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.01.09

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 "KCC울산일반산업단지" 내 위치하며 부근은 공장, 단독주택, 자연림 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

토지의 상황

1) 교통상황
대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 근거리에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.
2) 형태 및 이용상황
대상물건은 인접토지 및 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

일련번호 2 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
벽체 : 판넬잇기 등 마감,
바닥 : 하드너 등 마감,
창호 : 샷시창호 등임.
H-BEAM : 약 600 x 300mm
높이 : 약 13.5m

기계/기구의 현상

기계기구 1 : Over Head Crane 1식으로서, 현황 소재불명임.
기계기구 2 : Over Head Crane 2식으로서, 현상 및 관리상태 보통임.
기계기구 3 : Over Head Crane 2식으로서, 귀 제시목록상 3식이나 현황 1식 소재불명 상태이며 현상 및 관리상태 보통임.
기계기구 4 : 수변전설비로서, 현상 및 관리상태 보통임.

공작물의 현상

대상물건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 컨테이너박스 1동이 소재함.

기타참고사항

없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-458호, 제2024-8호 각 포함.
2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-458호, 제2024-8호는 감정평가명세표상 기호 1~4 기계기구로 평가하였고, 기계기구 기호 1(Over Head Crane) 1식과 기계기구 기호 3(Over Head Crane) 3식 중 1식은 소재불명(감정평가서 참조).
3. 목록1 지상에 컨테이너 1동이 소재하나, 이 사건 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 울산지방법원 2024타경120523 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 817-17 (울산광역시 울주군 활천산업1길 10-14)

용도: 공장

감정가: 3,600,434,000원

토지면적: 4300.80㎡ (약 1,299.92평)

건물면적: 3038.40㎡ (약 919.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

부근의 상황: 해당 물건은 KCC울산일반산업단지 내에 위치하며, 주변으로는 공장, 단독주택, 자연림 등이 혼재되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 이는 산업단지 접근성과 직원 출퇴근에 긍정적인 요소로 작용합니다.

토지 이용: 토지는 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 세장형 형태로, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

건물 현황: 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로, 높이는 약 13.7m입니다.

주변 환경: KCC울산일반산업단지는 경부고속도로와 인접하여 전국 산업도시로의 접근성이 뛰어나며, 울산항, 김해국제공항 등 물류 인프라도 갖추고 있습니다. 대구, 부산, 창원 등 영남권 주요 산업도시와 1시간 이내 거리에 있어 산업 연계성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황:

말소기준권리인 경남은행 근저당권(2023-09-12, 2,730,000,000원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 이에 따라 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채무액 (토지 기준): 약 3,738,273,506원

총 채무액 (건물 기준): 약 3,810,581,506원

이러한 채무 총액은 본 물건이 경매에 나오게 된 배경을 시사합니다.

공장 및 광업재단 저당법 관련 사항: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-458호, 제2024-8호가 본 경매에 포함됩니다. 다만, 해당 목록의 기계기구 중 일부(Over Head Crane 1식 및 3식 중 1식)는 소재불명인 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인 관련 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 KCC울산일반산업단지는 다양한 산업 시설이 입주해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 주변에 공장, 단독주택, 자연림 등이 혼재되어 있으나, 산업단지로서의 기능을 중심으로 평가할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 건설폐기물 매립장 논란이나 화장장/납골당 건립 관련 이슈가 있었던 지역입니다. 다만, 이는 산업단지 개발이나 현재 물건과는 직접적인 연관이 없을 수 있으므로 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

산업단지 내 위치하므로 일반 주거 지역의 생활 편의 시설 접근성은 낮을 수 있습니다. 하지만 차량 접근이 용이하여 인근 지역으로의 이동은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

기계기구 소재 불명: 감정평가 대상이었던 기계기구 중 일부(Over Head Crane 1식 및 3식 중 1식)가 소재 불명 상태입니다. 이는 공장 운영을 위한 필수 설비일 경우, 인수 후 추가적인 비용 발생 또는 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

컨테이너 제외: 목록 1 지상에 컨테이너 1동이 소재하나, 본 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 해당 컨테이너는 매수인이 임의로 처리할 수 없습니다.

산업단지 내 업종 제한: 산업단지 관리 기본 계획에 따른 입주 제한 업종이 있을 수 있으므로, 추후 입주 및 운영 계획 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 KCC울산일반산업단지 내의 공장 용지 및 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매로 인한 권리 인수 부담은 거의 없을 것으로 보입니다. 교통 및 산업 인프라 측면에서는 양호한 입지입니다. 다만, 감정평가 대상이었던 기계기구 일부가 소재 불명인 점은 잠재적 리스크 요인으로, 인수 시 반드시 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통망: 경부고속도로 접근성이 뛰어나 전국 물류망 활용에 유리합니다.

산업단지 내 위치: 주변 산업시설과의 연계를 통한 시너지 효과 기대 가능합니다.

권리 인수 부담 적음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

무보증금 임차인: 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 및 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 최근 인근 유사 공장 거래 사례 및 시세 분석

* 소재 불명 기계기구 관련 비용 및 실제 가치 평가

* 향후 공장 운영을 위한 리모델링 및 설비 투자 비용 산정

* 주변 산업단지 임대 시세 또는 자체 운영 시 예상 수익 분석

* 관련 법규 및 규제 검토

상기 요소들을 종합적으로 고려한 시장 조사 및 현장 답사를 통해 보다 현실적인 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.