나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1085 [2] 울산광역시 울주군 온양읍 내광리 산94-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 소재 '외광마을회관' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호[1~3] : 대상물건은 급경사 부정형의 토지로서, 자연림상태입니다.

인접 도로상태

기호[1~3] : 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1,2] : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>입니다. 기호[3] : 계획관리지역, 도시지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2025-01 -16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 기호[3] 토지 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 분묘가 소재하오니 경매진행 및 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 연고 미상의 분묘가 소재함(감정서 참조). 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.
2. 현황은 자연림 상태이고, 맹지임. 미확인 분묘가 소재할 수 있고, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1085 (2) 울산지방법원 부동산 임의경매 사건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1085 (2)

* 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 내광리 산94-5

* 용도: 임야

* 감정가: 80,724,000원

* 토지면적: 2,604.00㎡ (약 787.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 웅상새마을금고 (을3, 을4, 갑17 등기 내용 참조)

* 매각대상: 토지매각

* 특이사항: 분묘기지권, 공동담보, 맹지

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 내광리에 위치하며, '외광마을회관' 남서측 원거리에 자리 잡고 있습니다. 주위는 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성된 자연림 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 기호[1~3] 토지는 급경사의 부정형 토지로서, 현재 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건은 맹지로서, 인접 도로와의 직접적인 연결이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지입니다.

* 기호: 계획관리지역, 도시지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역입니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 해당 지역은 울주군 온양읍의 산림 지대로, 자연 녹지가 풍부한 농림지역 및 관리지역에 해당합니다. 일부 공장 및 농경지가 산재해 있으며, 전반적으로 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 소유권:

* 신동기 (1994-01-25 소유권보존)

* 한응선 (2002-08-27 소유권이전 - 공매)

* 박영식외 3명 (2004-06-16 소유권이전 - 매매)

* 이복숙, 김종욱, 박영식 (공유물 분할 및 지분 이전으로 인한 소유권 변동 다수 발생)

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2014-04-11, 520,000,000원) 이며, 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 말소되는 권리: 을3 근저당, 을4 지상권, 갑12 가압류, 갑13 압류, 갑14 가압류, 갑15 압류, 갑16 가압류, 갑17 임의경매개시결정 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 갑6 5번박경임지분전부이전청구권가등기 (이복숙): 말소 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 분묘기지권: 대상 토지 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 본 물건은 분묘 소재로 인해 최저매각가격이 제한된 상태입니다.

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 대상 물건은 자연림 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 상업 및 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 단독주택, 공장 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근은 가능하나 맹지라는 점과 급경사 지형으로 인해 직접적인 토지 이용에는 제약이 따릅니다. 대중교통 이용은 근거리 버스정류장을 통해 가능하나, 시내 중심지와의 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 다만, '외광마을회관' 인근에 위치하고 있어 기본적인 마을 생활권은 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 연고 미상의 분묘가 다수 소재할 가능성이 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 인접 도로와의 연결이 없어 토지 이용을 위한 진입로 확보가 어렵습니다.

* 지형: 토지가 급경사의 부정형으로, 개발 및 활용에 물리적인 제약이 따릅니다.

* 자연림 상태: 현재 자연림 상태로, 개발을 위해서는 별도의 절차와 비용이 수반될 수 있습니다.

* 미확인 분묘: 미확인 분묘가 추가로 소재할 수 있으며, 이는 잠재적인 법적 분쟁 또는 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군의 자연녹지 지역에 위치한 임야로, 광활한 토지 면적을 가지고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 맹지, 급경사 지형, 자연림 상태라는 물리적 제약과 더불어 연고 미상의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 현재 감정가는 이러한 제약 조건들을 반영하여 산정되었으나, 실제 입찰 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야: 2,604㎡ (약 787.6평)의 넓은 면적으로, 향후 토지 이용 계획에 따라 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

* 자연환경: 울주군의 청정 자연환경 내에 위치하고 있어, 자연 친화적인 개발 또는 장기 보유를 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 80,724,000원

* 예상 입찰가: 본 물건은 맹지, 급경사, 분묘기지권 등의 제약으로 인해 활용 가치가 제한적입니다. 따라서 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 신중한 접근이 필요합니다. 입찰 시에는 분묘 관련 조사 및 해결 방안, 맹지 해소 방안 등에 대한 면밀한 검토 후 금액을 산정해야 합니다.

* *참고: 본 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 합니다. (해당 건은 인수 보증금 없음)*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.