나이스옥션 법원경매 대전 2024타경2685 [1] 대전광역시 서구 내동 23-31 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후감정 · 평가일 2024.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 "내동초등학교" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위
는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등으로 형성
된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및
인근 편의시설과의 접근성 등에서 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 가장형의 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-
20)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로,
(2018.12.05 사용승인)
외벽:치장벽돌 및 석재, 스톤코트 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임

이용상태

1층:계단실, 승강기, 근린생활시설 등
2층:다가구주택(4개호)
3층:다가구주택(4개호)
4층:다가구주택(4개호)
5층:다가구주택(1개호)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 출입
문통제설비, 1층 주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:본건 건물은 현장조사시 이해관계인 부재로 일부 내부확인을 하지 못하였으며,
건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기
준으로 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
발코니 및 차양시설 등은 건물감정평가 및 매각에 포함됨.
조경수목은 토지감정평가 및 매각에 포함됨.
5층은 공부상 사무소이나 현황은 주택 1개호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경2685 (1)

소재지: 대전광역시 서구 내동 23-31 (신 주소: 대전광역시 서구 동서대로1021번길 7)

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-5층 다가구주택)

감정가: 1,904,556,100원

토지면적: 423.60㎡ (약 128.16평)

건물면적: 724.77㎡ (약 219.25평)

제시외 건물 면적: 9.60㎡ (약 2.90평) (매각 포함)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (근저당권자)

건축 연도: 2018년 (2018.12.05 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층

1.1. 입지조건

본 건은 대전광역시 서구 내동에 위치하며, "내동초등학교" 북서측 인근에 소재합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로 폭 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획은 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역(전부제한지역)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 8월 20일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1, 토지) 및 2018년 12월 12일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1, 건물).

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액 (토지): 835,170,138원

등기부채권 총액 (건물): 1,275,170,138원

총 등기부채권 합계: 2,110,340,276원

임차인 현황:

* 이 (한국토지주택공사): 보증금 100,000,000원, 차임 80,000원, 대항력 없음.

* 안 (한국토지주택공사): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 우 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 (한국토지주택공사): 보증금 100,000,000원, 차임 80,000원, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 (한국토지주택공사): 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 (한국토지주택공사): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 허 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건물은 주택 밀집 지역에 위치하며, 1층에는 근린생활시설이 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

인근에 내동초등학교가 있어 교육 관련 시설이나 학원 등이 입점하기에 유리할 수 있습니다.

주거지 내 상가이므로, 배후 주거 세대 수를 바탕으로 한 소비력 분석이 중요합니다.

1.4. 생활정보

교육: 내동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 좋습니다.

교통: 인근 버스 승강장을 이용한 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주변 주택가에 형성된 상점 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 감정가를 초과하여 경매 과정에서 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다.

임대 관계 미확인: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

현황과 공부상 차이: 5층이 공부상 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중임. 이는 향후 용도 변경이나 건축물 대장 정리 시 고려될 수 있습니다.

가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한될 수 있으나, 본 물건의 용도를 고려할 때 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 내동의 근린주택으로, 초등학교 인근의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

1층 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능하며, 일괄 매각으로 건물 전체를 활용할 수 있습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 높은 채권 총액은 경매 절차의 불확실성을 높이며, 이는 잠재적 투자자에게는 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수도 있습니다.

임대 관계 미상인 부분에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

높은 채권 총액으로 인한 시세 이하 낙찰 가능성: 감정가 대비 높은 채권총액으로 인해, 여러 차례 유찰될 경우 합리적인 가격에 취득할 수 있습니다.

안정적인 임대 수익 기대: 다가구주택으로 다수의 임대 가구를 확보하여 꾸준한 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지 조건: 학교 및 주택가 인근으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

건물 전체 활용 가치: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 향후 건물 활용 계획에 따라 가치를 극대화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대 주택 매매 정보는 단독 또는 일부 호실의 거래 사례로, 본 근린주택 건물 전체의 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

본 건의 감정가는 1,904,556,100원입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 다수의 임차인이 존재하나 대항력이 없는 점 등을 고려할 때, 최초 입찰에서 유찰될 가능성이 있습니다.

유찰 후 재입찰 시에는 감정가 대비 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 시세 및 시장 상황을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (약 1,333,000,000원 ~ 1,523,000,000원)

단, 본 물건의 최종 낙찰가는 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 시장 변동성 등 여러 요인에 의해 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.