나이스옥션 법원경매 대전 2024타경2487 [1] 대전광역시 동구 가양동 32-47 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후감정 · 평가일 2024.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "동대전초등학교" 북동측 인근에 위치하는 토지로서,
주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된
주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및
인근 편의시설과의 접근성 등에서 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 완경사지대내 평탄하게 조성된 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(가양4)(접함), 가축사육제한구역(전부제
한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정호구역)(반드시별
확인요함대전동부교육청<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점
경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로,
(2022.10.27 사용승인)
외벽:타일 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임

이용상태

1층:계단실, 승강기, 근린생활시설 등
2층:다가구주택(7개호)
3층:다가구주택(7개호)
4층:다가구주택(5개호)
5층:다가구주택(4개호)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 출입
문통제설비, 1층 주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:본건 건물은 현장조사시 이해관계인 부재로 일부 내부확인을 하지 못하였으며,
건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기
준으로 평가하였으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
발코니는 건물감정평가 및 매각에 포함됨.
조경수목은 토지감정평가 및 매각에 포함됨.
5층은 공부상 사무소이나, 현황은 다가구 주택 4개호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경2487 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 가양동 32-47

용도: 근린주택 (다가구주택, 제1,2종 근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2022년 10월 27일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,816,890,590원

토지면적: 479.90㎡ (약 145.16평)

건물면적: 946.81㎡ (약 286.44평)

건물 제시외 면적: 36.53㎡ (약 11.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "동대전초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등을 고려할 때, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m-10m) (가양4)에 북측으로 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (반드시 별도 확인 요함), 중점경관관리구역 (계족산, 식장산, 가양비래공원)

2.4. 주변시설 (혐오시설 포함)

본건 주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 유해 시설로부터 보호받는 환경입니다. 현재 제공된 정보 및 주변 탐문으로는 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례시설, 군부대 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 일정 부분 환경 규제가 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매, 압류 등이 등기되었으나, 을12번 근저당권(엠씨아이대부주식회사)이 말소기준권리가 되며, 이후 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 건물 등기부상에서도 동일하게 소유권 보존, 근저당권, 임의경매, 압류, 주택임차권 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 을1번 근저당권(엠씨아이대부주식회사)에 의해 대부분 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능 권리

등기부등본상 주택임차권 등 다수의 임차인이 등재되어 있으나, '임차인 현황' 및 '건물 등기부요약' 정보상 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 31일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권최고액 1,848,000,000원)입니다. 이 권리보다 선순위 권리가 없는 한, 이 권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 연면적 946.81㎡ 규모의 5층 철근콘크리트 건물입니다. 1층은 근린생활시설, 2층부터 5층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. (2층 7개 호, 3층 7개 호, 4층 5개 호, 5층 4개 호) 5층은 공부상 사무소이나 현황은 다가구 주택으로 사용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상 현황 간 차이가 존재합니다. 2022년 10월 27일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

4.2. 지역 상권 특성

본건이 위치한 가양동은 주택가와 함께 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 동대전초등학교 인근이라는 점, 교통 접근성이 보통 수준이라는 점 등을 고려할 때, 주거 및 소규모 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다. 인근 재개발 사업(가양동 5구역 등)도 진행 중인 것으로 파악되어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4.3. 임대수익 잠재력

총 23호(1층 근린생활시설, 2~5층 다가구주택 19호)의 임대 가능한 공간을 보유하고 있습니다. 5층 용도 불일치 및 임대 관계 미상인 점은 있으나, 신축 건물이라는 점을 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 임대 관련 세부 사항은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 동대전초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. (검색 결과: 대전 동구 가양동 지역에는 아파트 단지, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.)

5.2. 교육시설

* 초등학교: 동대전초등학교 (인근 위치)

* 중학교: 대전가양중학교 (인근 위치)

* 고등학교: 명석고등학교, 대전대성여자고등학교 (인근 위치)

6. 잠재적 리스크

6.1. 5층 현황과 공부상 차이

5층은 공부상 사무소이나 현황은 다가구 주택 4개 호로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 차이로, 향후 행정적인 문제나 원상복구 명령 등의 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관련 불확실성

* 일부 임차인의 경우, 보증금 및 차임 정보가 누락되어 있거나 임대 관계가 미상인 경우가 있습니다. (소지연, 김애란, 소지연, 백민애, 이진아 등). 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 인도명령 대상 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 건물감정평가 및 매각에 발코니, 조경수목이 포함되어 있으나, 명확한 목록화 및 범위 확인은 추가 조사가 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 해당 채권 최고액 총액이 상당하므로 경매 진행 및 매각 대금 배당 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 가양동의 역세권(예정) 및 상업지역 인근에 위치한 근린주택으로, 비교적 신축 건물이며 다수의 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 관계가 없어 명확한 물건으로 판단됩니다. 다만, 5층의 용도 불일치 및 일부 임대 정보의 불확실성은 추가 확인이 필요한 부분입니다. 주변 재개발 기대감과 함께 안정적인 입지를 바탕으로 투자 가치가 있다고 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(예정) 개발 지역 인접 및 가양동 일대 재개발(5구역 등) 가능성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 즉시 임대 수익 창출 가능.

* 총 23호(근린생활시설 1개 + 다가구주택 19호)의 임대 공간 보유.

* 모든 임차인의 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 권리 관계 명확.

* 동대전초등학교 등 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

감정가는 2,816,890,590원입니다. 주변 빌라/다세대 주택 매매가(2.1억~7.8억)는 본 물건의 전체 건물 가치와 직접 비교하기 어렵습니다. 본건은 근린주택으로서 상가 및 다가구주택을 포함한 복합 용도의 건물이며, 건물 연면적 및 토지 면적이 상당합니다.

인근 가양동 지역의 상가주택 또는 근린주택의 평균 거래가는 평당 약 2,000만 원 내외(건물 규모 및 신축 여부에 따라 변동)로 추정됩니다. 토지 면적(약 145평)에 대한 가치를 보수적으로 평당 1,500만원으로 산정 시 토지 가치는 약 21.75억원입니다. 건물 연면적(약 286평)에 대해 평당 400만원으로 산정 시 건물 가치는 약 11.44억원입니다. 이를 단순 합산하면 33.19억원으로, 감정가(28.17억)와 괴리가 있습니다.

이는 주변 시세 조사가 더 필요함을 시사합니다. 검색된 상가주택 매물(예: 가양동 32-47번지 주변, 12억 8800만원, 610.1㎡, 1984년식)은 본 물건보다 오래되었고 규모도 작습니다.

정확한 시세 조사를 위해서는 지역 내 유사 규모 및 용도의 근린주택 거래 사례, 임대 수익률 분석 등이 필수적입니다. 현 시점에서 제공된 정보만을 바탕으로 보수적으로 추정해볼 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 조사가 더 필요하나, 감정가의 80% 수준인 약 22.5억원에서 90% 수준인 약 25.3억원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통한 임대 현황, 건물 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 2,250,000,000원 ~ 2,530,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.