나이스옥션 법원경매 대전 2024타경105478 [1] 대전광역시 서구 둔산동 909 수정타운 9동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성감정 · 평가일 2024.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동에 소재하는 "대전서원초등학교" 동측 인근에 위치하는 구분건물("수정타운" 9동 제2층 제204호, 전유면적 : 84.99㎡)로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물내 2층 204호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 주변으로 대로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-05-09), 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 보행자전용도로(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01), 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)

공부와의 차이

본건의 소재지, 지번, 면적 등은 귀제시목록 등에 의하였고, 해당 동, 호수의 위치는 건물외부표시에 의하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.

[본건의 호별도면은 현황외부표시와 달리 엘리베이터를 마주바라볼때(계단실 방향을 정북으로 상정할 때) 좌측(동측)방향으로 입구가 표시되어 있고, 현황외부표시는 엘리베이터를 마주바라볼때 우측(서측)에 외부표시출입구가 소재하여 양자가 상이한 상태이나, 집합건축물대장상 층별도면에는 명확한 각호의 호수가 기재되어 있지 아니하점, 본건이 속한 건물 동 2층은 면적이 동일한 ‘4개 라인-8개의 호수’가 소재하여 호별도면이 나타내는 엘리베이터를 기준한 호수방향만으로는 그 호수를 본건동에서 특정할 수 없다는 점 등을 고려하여, 본건의 해당 동호수의 위치는 일단 현황 건물외부표시를 기준으로한 가격을 기재하되 호별도면상 호수의 위치가 계단실 및 엘리베이터의 라인을 기준으로 대칭라는 점을 병기하는바, 경매업무진행 및 참여시 참고하시기 바람.]

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 건축물현황도의 9동 204호는 엘리베이터를 마주보았을 경우 좌측이나, 실제 건물현황은 외부의 표시가 엘리베이터를 마주보았을 경우 우측으로 공부와 상이하였으나, 건축물표시 변경신청에 따른 정정절차가 완료되어 건축물현황도와 실제가 일치함.
- 감정평가는 현황의 건물외부표시를 기준으로 진행함.
- 임차인 한성용 임대차보증금 증액일자 정정. 2026. 7. 2. 정정 ·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경105478 (1)

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 909 수정타운 9동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 411,000,000원 (4억 1천 1백만원)

면적

토지면적: 41.49㎡ (약 12.55평)

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

참고: 제공된 최근 매매 정보의 전용면적은 71.52㎡ (약 21.63평)임.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한

2. 입지조건

주위환경: 본건은 대전광역시 서구 둔산동에 소재하며, "대전서원초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물구조: 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 2층에 위치한 아파트입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 둔산지구 택지개발사업 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 대로2류 및 보행자전용도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 한국수자원공사: 보증금 90,000,000원, 차임 0원. 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

* 한성용: 보증금 230,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020-02-26, 확정일자 2020-02-26, 배당신고일자 2024-06-11. 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0원.

말소기준권리: 2019-02-28 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을4)이 말소기준권리이며, 이에 따른 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 338,552,935원.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 학교(대전서원초등학교)와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 주거지의 편의를 중심으로 형성된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 수정타운

주소: 대전광역시 서구 둔산동 909

세대수: 2010세대 (총 17개동)

사용승인일: 1993년 5월 21일

최고층: 15층

편의시설: 단지 내/인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주차: 총 834대 주차 가능 (지상 6대, 지하 67대).

전기차 충전시설: 지하에 36대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 과거 건축물현황도상의 호수 위치와 실제 외부 표시가 상이하였으나, 현재 건축물표시 변경신청을 통해 정정 절차가 완료되어 공부와 실제가 일치하는 상태입니다. 감정평가는 현황을 기준으로 진행되었습니다.

임차인 보증금 증액: 임차인 한성용의 임대차보증금 증액일자 정정(2026년 7월 2일) 내용이 있습니다. 이는 경매 진행 시점에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

기타: 별도의 혐오시설이나 특별한 문제점은 현재 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 둔산동의 비교적 연식이 있는 아파트 단지 내에 위치한 아파트입니다.

경매로 인한 모든 권리 제한 사항이 소멸되어 등기부상 권리 관계는 깨끗한 상태입니다.

과거 호수 위치 불일치 문제가 있었으나 현재 해소되었으며, 감정평가도 현황에 맞춰 진행되었습니다.

주요 임차인인 한국수자원공사와 한성용 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

적절한 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 주거용 또는 투자용으로 활용 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 등기부상 안전성 확보.

대전 서구 둔산동이라는 입지적 장점.

비교적 넓은 전용면적 (84.99㎡) 대비 감정가 및 최근 거래 시세 고려 시 추가 상승 여력 기대.

전용면적 71.52㎡의 최근 매매가가 41,000,000원 ~ 41,800,000원 수준인데, 본건은 더 넓은 84.99㎡임에도 불구하고 감정가가 41,100,000원으로 책정되어 있어, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(전용면적 71.52㎡ 기준)를 바탕으로 환산한 단위면적당 가격은 약 573만원 ~ 584만원 수준입니다.

본건은 이보다 넓은 전용면적 84.99㎡임에도 불구하고 감정가가 411,000,000원으로 책정되어 있습니다. 이는 단위면적당 감정가가 약 483.59만원 (41100만원 / 84.99㎡)으로, 시장 거래가 대비 상대적으로 낮게 평가되었을 가능성을 시사합니다.

동일 면적당 가격(약 580만원/㎡)을 본건 면적(84.99㎡)에 적용 시, 예상 시장 가치는 약 49,237만원 수준입니다.

감정가(411,000,000원)와 예상 시장 가치(약 49,237만원)를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.