나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31776 [5] 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 1동 4층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 현지명칭 ‘행복한세상(나)’동 제1층 제101호, ‘행복한세상(가)’동 제1층 제101호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제502호 다세대주택 단위세대로서, 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1~6) 집합건물은 제차량 접근이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 번호 (1) 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2014.05.14. - 외벽 : 외장석재 붙임, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제502호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2013.08.28. - 외벽 : 외장석재 붙임, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 번호 (1~6) 집합건물의 구분소유건물은 '다세대주택' 단위세대입니다.

설비내역

본건 번호 (1~6) 집합건물의 구분소유건물은 가스공급설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택' 부지이고, 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택' 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 북서측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장도로에 접하고, 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 남동측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장 도로, 북동측 폭 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)입니다. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-26)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

본건 번호 (1~6) 집합건물의 토지 '등기사항전부증명서'의 '대지권의 목적인 토지의 표시' '지목'은 '답'이나, '토지대장'의 '지목' 및 실제 '지목'은 '대'입니다. 본건 번호 (1) 집합건물의 구분소유건물은 '건축물현황도' 호별 도면에 제101호와 제102호의 위치가 바뀌어 등재되어 있으며, 이는 건축주의 신고 착오인 것으로 소유자의 정정 신청이 필요한 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 본건 번호 (2~6) 집합건물의 승강기설비는 운행금지 상태입니다.

물건 비고

감정평가시 기준으로 승강기설비가 운행금지 상태였음
대지권의 목적인 토지가 등기사항증명서상 '답'이나 토지대장 및 현황상 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31776 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 1동 4층502호

용도: 다세대주택

감정가: 79,700,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.19㎡ (약 12.46 평)

토지지분: 41.1926㎡ (약 12.46 평)

건물면적: 56.63㎡ (약 17.13 평)

건물지분: 56.635㎡ (약 17.13 평)

1.4. 건물 정보

건축년도: 2013년 8월 28일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

층수: 4층 건물 중 4층 502호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.

본건 토지는 북서측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장도로에 접하고, 다른 동의 토지는 남동측 및 북동측으로 도로에 접합니다.

2.2. 토지 이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합니다.

가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(가천초등학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본건은 소유권보존(갑1, 2013.09.03), 근저당(을1, 2013.09.03, 임오새마을금고, 91,000,000원, 말소기준권리), 임의경매(갑2, 2025.09.05, 임오새마을금고, 431,597,544원)가 등기되어 있습니다.

모든 권리사항은 말소기준권리인 근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강민구

보증금: 25,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2020-10-12

확정일자: 2025-08-07

배당신고일자: 2025-11-27

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 매각 후 인수되는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 등재되어 있지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(56.635㎡)의 '행복한세상가동' 2층이 2025년 9월 16일에 90,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 면적(59.05㎡)이 약간 더 큰 '행복한세상나동'의 경우, 2024년 12월 30일에 87,000,000원, 2025년 11월 3일에 85,000,000원에 각각 거래되었습니다.

이를 종합해 볼 때, 본 건물의 면적 대비 최근 시세는 약 85,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 파악됩니다.

4.2. 시장 동향

본건은 '행복한세상'이라는 동일 단지 내에서의 거래 사례들이 확인되었습니다.

2023년과 2024년에 건축된 건물들이며, 최근 1~2년 내에 거래가 이루어진 점으로 미루어 볼 때, 지역 내에서 꾸준한 수요가 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

본건 소재지인 가천면은 면소재지로서 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

주변에는 농경지가 분포하고 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

가천초등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 학군입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 설비 하자

감정평가 기준으로 승강기 설비가 운행금지 상태였으며, 이는 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있는 점을 고려해야 합니다.

건축물대장 상에도 승강기 설비 1대가 설치되어 있으나, 가동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 대지권의 목적 토지 지목은 '답'이나, 토지대장 및 현황 상 '대'로 등재되어 있어 지목 불일치 사항이 있습니다.

또한, 건축물현황도 상 호별 도면에 제101호와 제102호의 위치가 바뀌어 등재된 오류가 있어 소유자의 정정 신청이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경상북도 성주군 가천면의 다세대주택으로, 가천초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정평가액보다 높은 시세를 형성하고 있으며, 동일 단지 내에서 활발한 거래가 이루어지고 있습니다.

다만, 승강기 설비의 운행 중단, 토지 지목 불일치, 건축물현황도 상의 도면 오류 등은 잠재적인 리스크 요인으로, 입찰 전 면밀한 확인 및 고려가 필요합니다.

성주군은 가야산, 독용산성, 포천계곡 등 아름다운 자연경관과 역사 유적을 보유한 지역으로, 가천면은 이러한 자연환경과 농경지가 어우러진 곳입니다.

7.2. 시장 전망

성주군 가천면은 전형적인 농촌 지역으로, 최근 인근 지역 다세대주택의 거래가격을 고려할 때, 본 건의 시세는 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

다만, 지역 내 신축 공급보다는 기존 건물의 거래가 주를 이룰 것으로 보이며, 건물의 관리 상태 및 편의시설(승강기)의 정상 작동 여부가 향후 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 최근 실거래가 대비 합리적인 감정평가액.

* 동일 단지 내에서의 꾸준한 거래량 확인.

* 가천초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 자연환경이 풍부한 지역에 위치.

8.2. 고려사항

* 승강기 설비의 운행 금지 상태로 인한 수리 비용 발생 가능성.

* 토지 지목(답 vs 대) 불일치 및 건축물 현황도 상 도면 오류로 인한 추후 행정 처리 필요성.

* 면소재지 내 위치로, 대도시 인프라 접근성은 제한적일 수 있음.

* 주변에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없었으나, 현장 확인 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 79,700,000원입니다.

그러나 최근 동일 단지 내에서 유사 면적의 거래 사례가 90,000,000원에 있었던 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

승강기 수리 비용 및 공부와의 차이 사항을 감안하더라도, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해서는 시장 시세를 반영할 필요가 있습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 80% ~ 90% 수준으로 입찰하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 감정가 대비 시세 상승분을 고려하여 접근합니다.

9.2. 예상 입찰가

88,000,000원

위 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.