나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31776 [4] 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 현지명칭 ‘행복한세상(나)’동 제1층 제101호, ‘행복한세상(가)’동 제1층 제101호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제502호 다세대주택 단위세대로서, 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1~6) 집합건물은 제차량 접근이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 번호 (1) 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2014.05.14. - 외벽 : 외장석재 붙임, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제502호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2013.08.28. - 외벽 : 외장석재 붙임, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 번호 (1~6) 집합건물의 구분소유건물은 '다세대주택' 단위세대입니다.

설비내역

본건 번호 (1~6) 집합건물의 구분소유건물은 가스공급설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택' 부지이고, 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택' 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 북서측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장도로에 접하고, 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 남동측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장 도로, 북동측 폭 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)입니다. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-26)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

본건 번호 (1~6) 집합건물의 토지 '등기사항전부증명서'의 '대지권의 목적인 토지의 표시' '지목'은 '답'이나, '토지대장'의 '지목' 및 실제 '지목'은 '대'입니다. 본건 번호 (1) 집합건물의 구분소유건물은 '건축물현황도' 호별 도면에 제101호와 제102호의 위치가 바뀌어 등재되어 있으며, 이는 건축주의 신고 착오인 것으로 소유자의 정정 신청이 필요한 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 본건 번호 (2~6) 집합건물의 승강기설비는 운행금지 상태입니다.

물건 비고

감정평가시 기준으로 승강기설비가 운행금지 상태였음
대지권의 목적인 토지가 등기사항증명서상 '답'이나 토지대장 및 현황상 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구서부지원 2025타경31776 (4) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31776 (4)

* 소재지: 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 1동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 81,400,000원

* 면적:

* 토지면적: 41.19㎡ (약 12.46평)

* 건물면적: 56.63㎡ (약 17.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 임OOOOOO

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택)

* 사용승인일: 2013년 8월 28일

* 감정평가서 요약:

* 주위환경: 가천초등학교 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장 이용이 보통 수준입니다.

* 토지이용상태: '다세대주택' 부지입니다.

* 공부와의 차이: 등기사항증명서상 지목은 '답'이나, 토지대장 및 현황상 '대'입니다. 또한, 건축물현황도상 101호와 102호의 위치가 바뀌어 등재되어 소유자 정정 신청이 필요합니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 성주군 가천면 창천리 641번지에 소재하며, 가천초등학교 북측 인근입니다.

* 주변환경: 면소재지에 위치하여 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장 이용이 가능하여 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 주변시설: 가천초등학교가 인접하여 교육 시설 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 9월 3일 접수된 임오새마을금고의 근저당권입니다.

* 임차인 현황:

* 이상준: 보증금 40,000,000원, 차임 0원. 2025년 1월 31일 전입, 2017년 11월 1일 확정일자. 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 해당 물건에서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

* 총 채권액:

* 근저당: 91,000,000원 (임오새마을금고)

* 임의경매 개시채권액: 431,597,544원 (임오새마을금고)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 상업적 기능보다는 주거 기능에 중점을 두고 분석합니다. 주변에 근린생활시설이 일부 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 가천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

* 편의시설: 면소재지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 조용한 주거 지역으로, 단독주택 및 다세대주택이 밀집되어 있어 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 승강기 운행 금지: 감정평가 시점 기준으로 승강기 설비가 운행 금지 상태였으므로, 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 등기사항증명서상 토지 지목이 '답'이나, 토지대장 및 현황상 '대'로 확인되어 지목 변경 등기 시 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물현황도상 호실 위치 오류(101호와 102호)가 있어, 소유자 정정 신청이 필요합니다. 이는 서류 정리 시 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 이상준 씨는 대항력이 없으나 보증금 4,000만원이 설정되어 있습니다. 배당 순위에 따라 전액 배당받지 못할 경우, 명도 과정에서 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2013년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 가천면에 위치한 다세대주택으로, 조용한 주거 환경과 가천초등학교 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 승강기 운행 중단 및 공부와의 차이와 같은 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 이러한 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 도심의 번잡함을 피해 조용하고 안정적인 주거를 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 교육 시설 접근성: 가천초등학교가 인접하여 학군을 고려하는 수요층에게 적합합니다.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(56.635㎡)의 '행복한세상 가동' 주택이 2025년 9월 16일에 90,000,000원에 거래되었습니다. 다른 '행복한세상 나동' 주택(면적 59.05㎡)은 2024년 12월 30일에 87,000,000원, 2025년 11월 3일에 85,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 81,400,000원입니다. 최근 실거래가 평균(약 87,670,000원)보다는 낮은 수준입니다.

종합적으로 판단할 때, 승강기 운행 금지, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크를 고려하여 시세보다 약간 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 리스크 요인을 감안하고, 최저 매각 가격인 감정가(81,400,000원) 이상으로 입찰가를 산정하되, 최근 실거래가 수준을 참고하여 85,000,000원 ~ 88,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.