나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31776 [3] 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 현지명칭 ‘행복한세상(나)’동 제1층 제101호, ‘행복한세상(가)’동 제1층 제101호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제502호 다세대주택 단위세대로서, 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1~6) 집합건물은 제차량 접근이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 번호 (1) 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2014.05.14. - 외벽 : 외장석재 붙임, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제502호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2013.08.28. - 외벽 : 외장석재 붙임, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 번호 (1~6) 집합건물의 구분소유건물은 '다세대주택' 단위세대입니다.

설비내역

본건 번호 (1~6) 집합건물의 구분소유건물은 가스공급설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택' 부지이고, 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택' 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 북서측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장도로에 접하고, 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 남동측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장 도로, 북동측 폭 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)입니다. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-26)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

본건 번호 (1~6) 집합건물의 토지 '등기사항전부증명서'의 '대지권의 목적인 토지의 표시' '지목'은 '답'이나, '토지대장'의 '지목' 및 실제 '지목'은 '대'입니다. 본건 번호 (1) 집합건물의 구분소유건물은 '건축물현황도' 호별 도면에 제101호와 제102호의 위치가 바뀌어 등재되어 있으며, 이는 건축주의 신고 착오인 것으로 소유자의 정정 신청이 필요한 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 본건 번호 (2~6) 집합건물의 승강기설비는 운행금지 상태입니다.

물건 비고

감정평가시 기준으로 승강기설비가 운행금지 상태였음
대지권의 목적인 토지가 등기사항증명서상 '답'이나 토지대장 및 현황상 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구서부지원 2025타경31776 (3) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 성주군 가천면 창천리 641번지, 행복한세상(가)동 3층 301호입니다.

용도는 다세대주택이며, 감정평가액은 81,200,000원입니다.

토지 면적은 41.11㎡ (약 12.43평)이며, 건물 면적은 56.52㎡ (약 17.10평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 임OOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

주의사항으로는 감정평가 기준 시점에 승강기 설비가 운행 금지 상태였으며, 대지권의 목적인 토지가 등기사항증명서상 '답'이나 토지대장 및 현황상 '대'로 이용되고 있다는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 면소재지의 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 교통사정은 보통 수준입니다.

본건 토지는 북서측 폭 12m의 인도가 있는 2차로 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(가천초등학교), 중점경관관리구역에 해당합니다.

주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 9월 3일에 접수된 임오새마을금고의 근저당권(채권액 91,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 고

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2018-08-22

확정일자: 2024-11-25

배당신고일자: 2025-11-18

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 배당순위에 따라 배당받을 수 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-04

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없고 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 가천면 창천리는 면소재지에 해당하며, 기본적인 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 학교와 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경은 조용한 편입니다.

인근에 상업 시설이 발달한 지역은 아니지만, 면단위 지역의 특성상 필수적인 생활 기반은 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2013년 8월 28일 사용 승인된 철근콘크리트조 4층 공동주택(다세대주택)의 3층 301호입니다.

건물은 외벽 석재 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽 벽지 또는 타일 마감, 바닥재 마감, 샤시 복층 유리창호 등으로 시공되었습니다.

가스 공급, 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

승강기 설비가 있으나, 감정평가 시점 기준으로 운행 금지 상태였습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 위치입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 승강기 운행 금지: 감정평가 당시 운행이 중단된 상태였으므로, 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지목 불일치: 등기부등본상 토지 지목은 '답'이나, 토지대장 및 현황상 '대'로 이용 중입니다. 대지권 설정 등기 관련하여 공부상 정리 필요성이 있을 수 있습니다.

* 건축물 현황도 오류: 동일 건물군(행복한세상(가)동) 내에서 건축물 현황도 상 일부 호실의 위치가 실제와 다르게 등재되어 있다는 점이 확인되었습니다. 본건 301호와 직접적인 관련성은 명확하지 않으나, 유사한 문제가 존재할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 성주군 가천면의 비교적 신축 다세대주택으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치를 지닐 수 있습니다.

다만, 승강기 운행 중단, 토지 지목 불일치, 건축물 현황도 상 오류 등 잠재적인 문제점을 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

권리 관계는 깨끗하여 인수되는 권리는 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도(2013년)가 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 건물 수리 부담이 적습니다.

* 토지대장 및 현황상 '대'로 이용 중이므로 실질적인 토지 이용에는 문제가 없습니다.

* 가천초등학교 인근으로 교육 환경 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(56.635㎡)의 행복한세상(가)동 2층이 2025년 9월 16일에 90,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 81,200,000원입니다.

잠재적 리스크(승강기 운행 금지, 토지 지목 불일치, 건축물 현황도 오류 등)와 최근 시세, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 83,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.