나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31776 [2] 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 현지명칭 ‘행복한세상(나)’동 제1층 제101호, ‘행복한세상(가)’동 제1층 제101호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제502호 다세대주택 단위세대로서, 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1~6) 집합건물은 제차량 접근이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 번호 (1) 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2014.05.14. - 외벽 : 외장석재 붙임, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제502호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2013.08.28. - 외벽 : 외장석재 붙임, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 번호 (1~6) 집합건물의 구분소유건물은 '다세대주택' 단위세대입니다.

설비내역

본건 번호 (1~6) 집합건물의 구분소유건물은 가스공급설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택' 부지이고, 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택' 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 북서측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장도로에 접하고, 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 남동측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장 도로, 북동측 폭 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)입니다. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-26)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

본건 번호 (1~6) 집합건물의 토지 '등기사항전부증명서'의 '대지권의 목적인 토지의 표시' '지목'은 '답'이나, '토지대장'의 '지목' 및 실제 '지목'은 '대'입니다. 본건 번호 (1) 집합건물의 구분소유건물은 '건축물현황도' 호별 도면에 제101호와 제102호의 위치가 바뀌어 등재되어 있으며, 이는 건축주의 신고 착오인 것으로 소유자의 정정 신청이 필요한 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 본건 번호 (2~6) 집합건물의 승강기설비는 운행금지 상태입니다.

물건 비고

감정평가시 기준으로 승강기설비가 운행금지 상태였음
대지권의 목적인 토지가 등기사항증명서상 '답'이나 토지대장 및 현황상 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31776 (2)

소재지: 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 1동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 80,400,000원

토지면적: 41.11㎡ (약 12.43평)

토지 지분: 41.1055㎡ (약 12.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.52㎡ (약 17.09평)

건물 지분: 56.515㎡ (약 17.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 임OOOOOO (등기부상: 임오새마을금고)

2. 입지조건

본건은 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 면소재지 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호 단위세대로서, 사용승인일은 2013.08.28 입니다.

토지 형상은 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형이며, '다세대주택' 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 9월 3일 접수된 임오새마을금고의 근저당권입니다.

등기사항증명서상 확인되는 채권 총액은 91,000,000원이며, 본 경매 사건의 채권자는 임오새마을금고입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 1월 23일

* 확정일자: 2025년 8월 7일

* 배당신고일자: 2025년 12월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건과 동일 단지('행복한세상' 가동/나동) 내 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 12월 30일, '행복한세상 나동'(2014년 건축) 2층 (59.05㎡)이 87,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 147만원)

* 2025년 9월 16일, '행복한세상 가동'(2013년 건축) 2층 (56.635㎡)이 90,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 159만원)

* 2025년 11월 3일, '행복한세상 나동'(2014년 건축) 4층 (59.05㎡)이 85,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 144만원)

시세 분석:

* 본건(건물면적 56.52㎡)은 최근 거래된 '행복한세상 가동' 2층(56.635㎡)과 면적이 매우 유사하며, 당시 가격은 90,000,000원이었습니다.

* 현재 감정가(80,400,000원)는 최근 실거래가(85,000,000원 ~ 90,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

* 종합적으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 상황: 단지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리한 편으로 교통 사정은 보통 수준입니다.

편의시설: 면소재지 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 가천초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주거 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재되어 있어 도심과 농촌의 중간적인 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

승강기 설비: 감정평가 시점을 기준으로 승강기 설비가 운행 금지 상태였던 점은 건물의 전반적인 관리 상태에 대한 주의가 필요할 수 있습니다. (다만, 본건 101호와 직접적인 관련 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

토지 지목 불일치: 등기사항증명서상 토지 지목은 '답'으로 되어 있으나, 토지대장 및 현황은 '대'로 확인됩니다. 이는 일반적인 현상으로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 등기부 정리가 필요한 부분입니다.

건축물 현황도 오류: 건축물 현황도 상 제101호와 제102호의 위치가 바뀌어 등재되어 있습니다. 이는 건축주의 신고 착오로 인한 것으로, 소유자의 정정 신청이 필요한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 가천면 소재 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

임차인이 대항력이 없어 명도 진행이 용이할 것으로 보이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

다만, 승강기 설비의 운행 금지 상태, 토지 지목 불일치, 건축물 현황도 오류 등 확인 및 조치가 필요한 사항들이 존재하므로, 입찰 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건의 입지 및 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 낮아 시세차익을 기대할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 리스크가 적어 투자 안정성이 높습니다.

전용면적 56.52㎡로 실수요자 또는 1인 가구, 소형 투자 목적에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,400,000원이나, 최근 실거래가가 85,000,000원에서 90,000,000원 수준임을 고려할 때, 감정가 대비 상승 가능성이 높습니다.

1층이라는 점, 승강기 운행 중단 가능성, 건축물 도면 오류 등의 잠재적 리스크 요인을 감안하더라도, 유사 면적의 최근 거래가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 86,000,000원에서 89,000,000원 사이로 판단됩니다.

권장 입찰가는 87,000,000원으로, 이를 통해 시세차익과 함께 안전성을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.