나이스옥션 법원경매 안산 2025타경884 [2] 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층136호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 "7호선 철산역"남서측 인근에 위치하며 주위는 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 시중심 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 부근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 내 1층 243호 외 3개호로서(사용승인일:1996.11.15) 외벽 : 알미늄복합판넬 및 페어글라스 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등.(탐문사항) 창호 : 페어글라스 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장 상 판매 및 영업시설로 되어 있으나 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 대상물건에 접근이 불가함.

설비내역

재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 대상물건에 접근이 불가한 상태로서 설비내역 확인이 불가함.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사각형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 50m , 서측으로 폭 30m, 동측으로 폭 4m 포장도로와 접하고 있으며 남동측으로 폭 10m 보행자전용도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(국지도로) (접함), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교 해당 교육청에 문의), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득시,2025.8.26~2026.8.25/국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 별도등기(구분지상권설정등기)있음
②현황조사 및 감정평가당시 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 접근이 불가능한 상태임
③내부확인이 불가하여 감정평가서는 집합건축물 현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 주의 요함
④집합건축물 대장상 용도는`판매및영업시설(기타소매시장)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 안산지원 2025타경884 (2)

소재지: 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층 136호

용도: 판매시설 (건축물대장상 용도는 '판매 및 영업시설(기타 소매시장)'입니다.)

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 중 1층 (사용승인일: 1996.11.15)

1.2. 토지 정보

토지면적: 2.04㎡ (약 0.62평)

토지지분: 2.04㎡ (약 0.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 73,000,000원

건물면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

건물지분: 4.96㎡ (약 1.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 "7호선 철산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 시 중심 상가지대입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 부근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

북측으로 폭 50m, 서측으로 폭 30m, 동측으로 폭 4m 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로 폭 10m 보행자 전용도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025-09-29 접수된 강제경매(채권자: 박서현, 권리금액: 550,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

토지 을구 7번 구분지상권설정등기(2005.01.21. 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

본건은 "7호선 철산역" 남서측 인근에 위치한 시 중심 상가지대로, 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

주변에 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 지도상 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축 구역: 본건은 재건축구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 사업 진행 여부에 따라 자산 가치 변동성이 클 수 있습니다.

* 접근 및 내부 확인 불가: 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 내부 확인이 불가능한 상태입니다. 감정평가서는 집합건축물 현황도에 따라 작성되었으므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 별도 등기 인수: 대지권의 목적인 토지에 구분지상권설정등기가 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계를 정확히 파악하기 어렵습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 주택 취득 시 해당될 수 있는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로, 향후 외국인 투자 시 확인이 필요할 수 있습니다. (본 물건은 판매시설이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 관련 규제 가능성 인지)

7. 종합 의견

경기도 광명시 철산동 소재 "파보레" 1층 136호 판매시설 경매 물건입니다. 본건은 역세권에 위치하며 재건축 구역 내에 있다는 점이 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 현재 건물 출입구 폐쇄로 내부 확인이 불가능하고, 토지에 구분지상권 설정 등기가 있어 매수인에게 인수되는 점, 재건축 사업의 불확실성 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 소형 면적의 판매시설로서, 권리관계 및 재건축 사업 진행 상황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 진행 시 가치 상승 기대: 재건축이 원활하게 진행될 경우, 신축 건물 내에서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 역세권 입지: 7호선 철산역 인근으로 교통이 편리하며, 시 중심 상가지대라는 이점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 권리가 없고, 임차인 관련 보증금이 0원이라는 점을 고려하되, 현재 내부 확인 불가, 재건축 불확실성, 구분지상권 인수 등 상당한 리스크 요인을 종합적으로 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 감정가 73,000,000원을 기준으로, 잠재적 가치와 리스크를 면밀히 저울질하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.