나이스옥션 법원경매 안산 2025타경884 [3] 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층189호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 "7호선 철산역"남서측 인근에 위치하며 주위는 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 시중심 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 부근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 내 1층 243호 외 3개호로서(사용승인일:1996.11.15) 외벽 : 알미늄복합판넬 및 페어글라스 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등.(탐문사항) 창호 : 페어글라스 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장 상 판매 및 영업시설로 되어 있으나 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 대상물건에 접근이 불가함.

설비내역

재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 대상물건에 접근이 불가한 상태로서 설비내역 확인이 불가함.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사각형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 50m , 서측으로 폭 30m, 동측으로 폭 4m 포장도로와 접하고 있으며 남동측으로 폭 10m 보행자전용도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(국지도로) (접함), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교 해당 교육청에 문의), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득시,2025.8.26~2026.8.25/국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 별도등기(구분지상권설정등기)있음
②현황조사 및 감정평가당시 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 접근이 불가능한 상태임
③내부확인이 불가하여 감정평가서는 집합건축물 현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 주의 요함
④집합건축물 대장상 용도는`판매및영업시설(기타소매시장)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경884 (3)

소재지: 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층189호

건물명: 파보레

신주소: 경기도 광명시 철산로 4 (철산동)

용도: 판매시설 (집합건축물대장상 '판매 및 영업시설(기타 소매시장)'임)

감정가: 73,000,000원

토지면적: 2.04㎡ (약 0.62평)

토지지분: 2.04㎡ (약 0.62평)

건물면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

건물지분: 4.96㎡ (약 1.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 박OO)

집합건물 정보:

- 건축구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 내

- 사용승인일: 1996.11.15

- 건물 총 면적 (연면적): 31549.77㎡ (약 9544.23평)

- 대지 면적: 4899.3㎡ (약 1482.08평)

- 주요 용도: 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광명시 철산동에 위치하며, "7호선 철산역" 남서측 인근에 소재함. 주변에는 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 시 중심 상가지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 부근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 50m (광로2류), 서측으로 폭 30m (대로2류), 동측으로 폭 4m, 남동측으로 폭 10m 보행자전용도로에 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역에 해당함. 광로2류(폭 50m~70m), 대로2류(폭 30m~35m) 도로에 접하며, 광명광덕초등학교 인근(상대보호구역)에 위치함. 또한 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26~2026.8.25)임.

1.3. 권리분석

* 채권자: 박OO

* 경매 진행: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 등기부상 등기구분 갑7, 접수일자 2025-09-29, 권리종류 강제경매, 권리자 박서현, 권리금액 550,000,000원으로 기재되어 있으나 '말소' 처리되었으며, 해당 건의 말소기준권리가 됨.

* 인수되는 권리:

* 토지 을구 7번 구분지상권설정등기 (2005.01.21 접수)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 구분지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물을 소유하기 위해 설정하는 권리로, 해당 토지의 상하 일정한 범위를 사용하며 이는 토지 소유자의 개발 권리를 제한할 수 있음.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸함. (구체적인 소멸 목록은 등기부등본 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상인 경우, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 주의가 필요함.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 7호선 철산역을 중심으로 형성된 시 중심 상가지대로, 공공기관 및 아파트단지와 근린생활시설이 밀집하여 유동인구 및 배후수요가 풍부함. 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 상업 활동 및 개발 잠재력이 높은 지역임.

* 접근성: 대형 도로에 인접하고 지하철역과 버스 정류장이 가까워 차량 및 대중교통 접근성이 매우 우수함. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용함.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 철산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 도심 및 수도권 지역으로의 이동이 편리함.

* 주변 시설: 주변에 관공서, 아파트단지, 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육 시설: 광명광덕초등학교가 인접해 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 접근 불가: 현재 재건축 예정으로 인해 건물 전체 출입구가 폐쇄되어 물건에 접근이 불가능한 상태임. 이로 인해 현황 조사 및 감정평가 당시 내부 확인이 불가하여 집합건축물 현황도에 의거하여 감정평가가 이루어졌으므로, 입찰 시 주의가 필요함.

* 구분지상권 인수: 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권설정등기(2005.01.21 접수)가 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 내용과 토지 이용에 미치는 영향을 면밀히 파악해야 함.

* 재건축 불확실성: 재건축 구역으로 지정되어 있으나, 재건축 사업의 진행 일정, 계획 변경, 조합원 간의 갈등 등은 사업의 불확실성을 내포하고 있으며, 이에 따른 장기간의 사업 지연 또는 계획 변경 가능성이 존재함.

* 소형 면적 및 용도: 건물 전용면적이 4.96㎡ (약 1.50평)으로 매우 작으며, 용도가 판매시설로 되어 있어 향후 활용 방안에 제약이 있을 수 있음.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 철산역 인근의 상업지역에 위치한 소형 구분상가임. 7호선 철산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 재건축 구역이라는 잠재적 가치 상승 요인을 보유하고 있음. 그러나 현재 재건축 예정으로 건물 접근이 불가능하고 내부 확인이 어려운 상태이며, 감정평가가 집합건축물 현황도에 기반하여 이루어져 불확실성이 높음. 무엇보다 매수인에게 인수되는 구분지상권설정등기가 큰 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 토지 이용 및 향후 개발에 직접적인 영향을 미치므로 철저한 사전 조사가 필수적임. 재건축 사업의 진행 현황과 불확실성, 인수되는 구분지상권의 정확한 내용을 파악하는 것이 본 건의 투자 성공 여부를 결정하는 핵심 요소가 될 것임.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 7호선 철산역 초역세권의 시 중심 상가지대에 위치하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수함.

* 재건축 잠재력: 재건축 구역으로 지정되어 있어, 향후 사업이 성공적으로 추진될 경우 자산 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 소형 투자: 2.04㎡ (토지) 및 4.96㎡ (건물)의 소형 면적으로, 비교적 낮은 투자금으로 접근 가능함.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 73,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 감정가가 존재하나, 재건축으로 인한 건물 접근 불가 및 내부 확인 불가, 집합건축물 현황도 기반의 감정평가, 그리고 가장 중요한 인수되는 구분지상권이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있음. 이러한 불확실성으로 인해 현재 단계에서는 일반적인 경매 낙찰가율(80~100%)을 적용하여 입찰가를 산정하기 어렵고, 매우 보수적인 접근이 필요함.

추가적인 투자 결정 및 적정 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 함:

* 구분지상권의 정확한 설정 내용, 범위, 효력, 및 지료 지급 여부 조사.

* 철산동 지역 내 재건축 사업의 구체적인 진행 상황, 예상 완료 시점, 예상 사업비 등 파악.

* 건물 내부 접근이 가능한 시점 및 방법 확인, 가능하다면 실내 현황 파악.

* 주변 유사 상가의 실거래가 및 시세 조사.

* 향후 건물 이용 계획 및 재건축 시 예상되는 권리가액 등 종합적 분석.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 현재 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 추가 정보를 확보한 후에 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.