나이스옥션 법원경매 안산 2025타경920 [2] 경기도 광명시 일직동 514 지아이디씨 5층비508호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 "광명역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 고속철도역, 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건내 제5층 제비507호, 제비508호(사용승인일 : 2021.11.12)로서 외벽 : 석재, 페어그라스. 복합판넬 붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 인테리어 등 마감, 창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

공히 "공장"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 "부정형"의 토지로 "공장(지식산업센터) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약450미터, 남측으로 약35의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 고속철도(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉), 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 `별도등기(구분지상권설정등기)`있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경920 (2)

소재지: 경기도 광명시 일직동 514, 지아이디씨 5층 비508호

용도: 공장 (지식산업센터)

감정가: 585,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

토지 지분: 21.27㎡ (약 6.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 86.66㎡ (약 26.21평)

건물 지분: 86.66㎡ (약 26.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 `별도등기(구분지상권설정등기)` 있음.

특수물건정보: 유동화물건, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 "광명역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진·출입이 가능하며, 인근에 고속철도역(광명역) 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건내 제5층 비508호이며, 사용승인일은 2021년 11월 12일입니다. 외벽은 석재, 페어그라스, 복합판넬 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 인테리어 등으로 마감되었습니다. 본 건물은 "공장"으로 이용중입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지와 등고평탄한 "부정형"의 토지로, "공장(지식산업센터) 건부지"로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

서측으로 노폭 약 45미터, 남측으로 약 35미터의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 단지내 도로가 개설되어 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 고속철도, 소로1류(국지도로), 일반철도, 신안산선, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 철도보호지구, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.) 및 (외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 을구 1번(근저당, 중소기업은행) 및 을구 2번(근저당, 하나은행)은 말소 예정입니다. 또한 갑구 3번(가압류, 기술보증기금), 갑구 4번(임의경매, 하나은행), 갑구 5번(압류, 광명시) 또한 말소 대상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 해당 권리는 토지 을구 1번(2021.11.25.접수) 및 을구 2번(2023.11.07.접수)에 등기된 구분지상권설정등기입니다. 이는 매수인에게 부담이 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 현재 임대 관계는 미상으로 파악되고 있습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무와 상관없이 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

광명역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

4.3. 배후수요

지식산업센터 및 주변 상업시설 이용자들을 포함한 직장인 수요와 지역 주민 수요가 예상됩니다.

4.4. 경쟁 환경

주변 상업시설들이 혼재되어 있어 경쟁이 있을 수 있으나, 역세권 입지라는 이점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 시설

고속철도(KTX, SRT), 1호선 환승이 가능한 광명역이 인접해 있습니다. 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의 및 근린시설

인근에 위치한 근린생활시설 및 판매시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

지식산업센터 단지 내 업무 환경이 조성되어 있으며, 일부 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 및 업무 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 권리관계

대지권의 목적인 토지에 `별도등기(구분지상권설정등기)`가 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 사용 및 처분에 제한을 줄 수 있는 중요한 권리사항입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

고속철도, 일반철도, 철도보호지구, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발, 이용 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자 또는 임차인이 있을 경우 보증금 및 월세 계약 조건이 불명확하여 예상치 못한 채무 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

6.4. 유동화 물건

채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 절차와는 다른 특수성이 존재할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설)

본건 소재지 일직동 및 광명역 주변의 혐오시설 관련 정보는 현재 검색된 자료에서 직접적으로 언급되지 않았습니다. 과거 광명시와 구로구 간의 하수처리장, 소각장 등 환경시설 관련 논의가 있었으나, 현재 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 택지 개발 지구 및 철도 관련 시설이 인접해 있어 향후 개발 계획에 따른 영향은 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 일직동, 광명역 역세권에 위치한 지식산업센터 내 공장으로, 교통 및 접근성이 우수합니다. 건물 자체는 비교적 신축(2021년 사용승인)으로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

하지만, 토지에 구분지상권이 설정되어 매수인에게 인수되는 점, 임대 관계가 미상인 점은 주요 리스크 요인으로 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 상세한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

광명역을 중심으로 한 우수한 교통망과 주변 상업, 업무 시설 이용이 용이합니다.

8.2. 지식산업센터 수요

주변에 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 업종 종사자들의 배후수요가 풍부합니다.

8.3. 미래 가치 상승 잠재력

광명시의 지속적인 개발 계획 및 신안산선 등 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하기 위한 충분한 시장 조사 및 추가 분석 자료가 부족합니다. 인수되는 권리, 현재 임대차 현황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되었으나, 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.