나이스옥션 법원경매 안산 2025타경884 [4] 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층132호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 "7호선 철산역"남서측 인근에 위치하며 주위는 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 시중심 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 부근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 내 1층 243호 외 3개호로서(사용승인일:1996.11.15) 외벽 : 알미늄복합판넬 및 페어글라스 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등.(탐문사항) 창호 : 페어글라스 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장 상 판매 및 영업시설로 되어 있으나 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 대상물건에 접근이 불가함.

설비내역

재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 대상물건에 접근이 불가한 상태로서 설비내역 확인이 불가함.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사각형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 50m , 서측으로 폭 30m, 동측으로 폭 4m 포장도로와 접하고 있으며 남동측으로 폭 10m 보행자전용도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(국지도로) (접함), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교 해당 교육청에 문의), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득시,2025.8.26~2026.8.25/국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 별도등기(구분지상권설정등기)있음
②현황조사 및 감정평가당시 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 접근이 불가능한 상태임
③내부확인이 불가하여 감정평가서는 집합건축물 현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 주의 요함
④집합건축물 대장상 용도는`판매및영업시설(기타소매시장)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경884 (4)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층132호

건물명: 파보레

1.3. 면적

토지 면적: 1.64㎡ (약 0.50평)

건물 면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 용도

주 용도: 판매시설

건축물대장상 용도: 판매 및 영업시설(기타 소매시장)

기타 용도: 판매 및 영업시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설

1.5. 감정가

91,000,000원

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경기도 광명시 철산동 소재 "7호선 철산역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 시 중심 상가지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 부근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 편리한 편임.

2.3. 도로 접근성

북측으로 폭 50m, 서측으로 폭 30m, 동측으로 폭 4m 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로 폭 10m 보행자 전용도로에 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경884)이 말소기준권리로 판단됨.

3.2. 인수되는 권리

토지 을구 7번 구분지상권설정등기(2005.01.21.접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.3. 채권자 및 채무자

채권자: 박OO

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

시 중심 상가지대로서 유동인구가 비교적 풍부할 것으로 예상됨.

4.2. 상권 내 위치

지하철 7호선 철산역 인근의 상업지역 내에 위치하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 주변에 소재하여 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 공공시설

공공기관이 주변에 소재하여 행정 및 공공서비스 이용에 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 접근 불가 상태

재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근이 불가능한 상태임.

6.2. 내부 확인 불가

현황 조사 및 감정평가 당시 내부 확인이 불가능하여 감정평가서는 집합건축물 현황도에 의해 작성되었으므로, 입찰 시 주의 요망됨.

6.3. 별도 등기 (구분지상권)

대지권의 목적인 토지에 구분지상권설정등기가 존재하며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 부담임.

6.4. 재건축 구역

재건축 예정 구역으로, 향후 재건축 진행 과정 및 확정 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있음.

7. 투자 포인트

7.1. 재건축 잠재력

재건축 예정 구역이라는 점에서 향후 사업 진행 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있음.

7.2. 역세권 입지

지하철 7호선 철산역과 인접한 초역세권으로, 우수한 교통 접근성과 잠재적 유동인구를 바탕으로 한 기본 가치가 높음.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 철산역 인근의 시 중심 상가지대에 위치하며 재건축 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 재건축 진행으로 인한 건물 접근 및 내부 확인 불가, 대지권 목적 토지에 대한 구분지상권 인수 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 4㎡라는 매우 작은 면적은 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 결정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정평가액은 91,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 위에서 언급된 접근 불가, 내부 확인 불가, 구분지상권 인수 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하의 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가는 향후 현장 조사 및 재건축 사업 진행 상황 등을 추가적으로 확인한 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.