나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53012 [2] 경기도 안산시상록구 본오동 588-518 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림감정 · 평가일 2025.08.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재"" 본오1동행정복지센타"" 남서측 인근에 위치하고 주위는 경지정리 답및 창고 등 도시근교농경지대로서 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 소형차량 출입은 가능하고 버스정류장이 인근에 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1은 사다리형, 기호3은 삼각형으로서 인접도로와 평탄하고 기호1은 창고부지 기호3은 전및 하우스 재배사및 창고로 이용중임.

인접 도로상태

폭약3~4m 콘크리트포장도로이며 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

대상건물의 개요 참조바람.

제시목록 외의 물건

별첨 지적및 건물개황도 참조 바라며 종물및 부합물로서 토지에 별 영향이 없을 것으로 보입니다.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관게인의 부재로 인해 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2, 일반철골조(판넬구조)경사지붕(판넬)1층이며 층고약6.1m이며
외벽: 판넬마감
바닥: 하드너
창호: 하아샷시 유리

제시외건물

㉣은 기호2 건물내 2층으로 증축하였으며, 외내벽은 판넬마감이며
㉠은 철파이프구조 전체 보온재마감1층, 바닥 콘크리트,천정:벤츄레이터
㉡은 철파이프조 비닐지붕 1층 비닐마감. 개폐 및 천정형 분사장치 설치
㉢은 철파이프조 차광막 지붕 1층 간이식 구조로서 내부에 계사시설이 있음
㉤은 목조 판넬지붕1층 사방 무벽체임

이용상태

기호2: 창고

제시외건물㉠~㉤ 이용상태는 감정평가명세표 참조바람

설비내역

기호2 :오배수및 위생설비,밀폐형 냉장냉동설비(에어콘 포함)

부합물 및 종물

제시외건물㉠~㉤은 구조맟 이용상태 등으로 보아 부합물및 종물로 보임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 인해 임대관계등은 미상임.

물건 비고

①본 건 토지 상의 제시외 건물들[`재배사`(철파이프조 비닐지붕 1층)외 3건]은 매각에서 제외함
②제시외 수목들(`감나무`외 5건 26주)포함
③토지 상에 식생 중인 `고추`등의 농작물은 경제적 가치가 미미하여 본 토지에 포함하여 평가함
④농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)-일부 무단형질변경 등으로 사전 원상회복 후 농지취득자격증명을 신청하여야 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경53012 (2)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 588-518

용도: 전 (밭)

감정가: 228,272,000원

토지면적: 605.00㎡ (약 183.01평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (토지만 매각 대상)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 주요 정보

경매물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 농지입니다. 토지면적은 605㎡이며, 현재 용도는 '전'입니다. 건물은 없고 토지만 매각 대상입니다. 감정가는 228,272,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 소재하며, '본오1동행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 경지정리된 논과 창고 등이 혼재된 도시 근교 농경지대로서, 주거 및 농업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

물건에 접한 도로는 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로이며, 도로 상태는 보통입니다.

2.4. 지역 개발 현황

본 물건이 속한 본오동 일대는 안산시 내에서도 인구 밀도가 높고 주거 기능이 활발한 지역입니다. 특히, 상록수역 역세권 개발 사업이 추진 중이며, GTX-C 노선 상록수역 정차 계획에 따라 지역의 교통 접근성과 개발 잠재력이 높아지고 있습니다. 또한, 안산시는 도시관리계획 재정비를 통해 일부 지역의 용도지역을 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 상향하는 등 구도심 활성화를 추진하고 있으며, 이는 지역 개발에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 과거 본오뜰 지역 개발과 관련하여 반도체 산업단지 조성과 농업 생태공원 조성이 대립한 사례가 있어, 지역 개발 방향에 대한 다양한 논의가 있을 수 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본 물건 주변은 농경지와 창고 등이 혼재된 지역으로, '본오1동행정복지센터'가 인근에 있습니다. 도시 근교 농경지대의 특성상 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 안산시에는 소각폐기물류 자원회수시설이 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 이전: 1988년 9월 8일 (이대호)

* 이후 소유권 이전: 2012년 3월 28일 (전선옥), 2022년 3월 31일 (황운석)

* 말소기준권리: 2022년 3월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3) 입니다.

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (408,000,000원, 2022-03-31, 말소), 장연자 (60,000,000원, 2024-08-12, 말소)

* 지상권: 반월농업협동조합 (2022-03-31, 말소)

* 압류: 동안산세무서장 (2024-12-13, 말소)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (364,662,680원, 2025-08-07, 말소)

3.2. 권리 소멸 여부

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을3) 이하로 등기된 권리들은 대부분 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 언급되었으나, 제공된 등기부 요약 상 지상권(을4)은 이미 '말소' 처리되어 있습니다. 따라서, 특별히 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 총 등기부 채권액

등기부 상 총 채권액은 468,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 도시 근교의 농경지대로서, 주변에 논과 창고 등이 분포하고 있습니다. 안산시 본오동은 인구 밀도가 높고 주거 기능이 집중된 지역으로, 지속적인 개발 및 도시화가 진행되고 있는 지역 중 하나입니다. 상록수역 역세권 개발 등 교통망 확충 계획이 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 잠재적 발전 가능성

GTX-C 노선의 상록수역 정차와 주변 역세권 개발 추진 등 교통 인프라 개선은 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 또한, 인근 지역의 용도지역 변경 추진 등 도시 관리 계획 개선은 잠재적인 개발 가치를 높일 수 있습니다. 현재는 농경지 상태이나, 향후 토지 이용 계획 변경 및 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본건 인근에는 '본오1동행정복지센터'가 위치하고 있어 행정 업무 이용이 편리합니다. 또한, 본오동 일대는 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 본건은 토지이므로 직접적인 주거 생활 편의시설과의 연관성은 낮습니다.

5.2. 녹지 및 휴식 공간

상록구는 녹지 조성이 중점적으로 이루어지고 있으며, 본오동 주변에도 근린공원 및 산책로가 조성되어 있습니다. 향후 역세권 개발 계획에도 공원 및 휴게 공간 조성이 포함될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 용도가 '전'(밭)이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각허가결정기일까지 미제출 시 낙찰자의 보증금은 반환되지 않습니다.

6.2. 무단 형질변경 가능성

농지취득자격증명 제출과 관련하여, 일부 무단 형질변경이 발견될 경우 사전 원상회복 후 자격증명을 신청해야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다. 이는 추가적인 비용과 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 제외

본 토지 상에 존재하는 제시외 건물들(`재배사`(철파이프조 비닐지붕 1층) 외 3건)은 매각에서 제외됩니다. 낙찰자는 토지만 취득하게 되며, 해당 건물들에 대한 별도의 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.4. 제시외 수목 및 농작물

제시외 수목(`감나무` 외 5건 26주)은 매각에 포함되나, 토지 상에 식생 중인 '고추' 등 농작물은 경제적 가치가 미미하여 본 토지에 포함하여 평가되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하게 되는 부분으로, 수목 처리에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 전(밭)으로, 토지 매각 대상입니다. 입지적으로는 도시 근교 농경지대로서 향후 GTX-C 노선 개통 등 교통망 확충과 역세권 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보여 특별한 인수 부담은 없어 보입니다.

다만, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '농지'라는 점입니다. 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 취득해야 하며, 무단 형질변경 시 원상복구 비용이 발생할 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 또한, 제시외 건물은 매각에서 제외되므로 토지 활용 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* GTX-C 노선 상록수역 착공 및 역세권 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 본오동 일대의 지속적인 도시화 및 개발 압력.

* 현 상태는 농경지이나, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점.

* 건축물이 없어 토지 자체의 활용도 및 개발 가능성에 집중.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,272,000원입니다. 인수해야 할 보증금이나 부담부 채권은 없는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 경우 농지라는 특수성과 농지취득자격증명 발급 여부, 무단 형질변경 원상복구 가능성 등이 입찰가 산정에 중요한 변수로 작용할 것입니다. 또한, 제시외 건물 제외로 인한 토지 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 통상적으로 경매 시장에서는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 진행되기도 하나, 본건의 입지 조건과 개발 가능성, 그리고 농지라는 제약 조건 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 약 160,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 시장 상황과 본인의 취득 가능 여부를 고려한 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시장 동향 분석 등을 통해 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.