나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53314 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층102호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 상업 용 및 업무용 부동산 등으로 형성된 성숙중인 상가지대로서, 제반여건은 무난함.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통 시됨.

건물의 구조

2023.01.17.자로 사용승인된 벽시,라멘구조 평지붕 8층 건내 제1층 제101호 및 제102호 로서, 외벽 : 강화유리 전시창 및 화강석 붙임. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 창호 : 금속새시 전시창임.

이용상태

건축물대장상 판매시설이나, 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비가 되어 있으며, 시스템냉난방기, 승강기설비, 화재탐지및경보설비, 소화전설비, 지하주차장설비, 스프링클러, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용및업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동 출입구는 남동측으로 왕복4차선의 콘크리트포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관 한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 `별도등기(갑구1-1 금지사항등기)`있음
②집합건축물대장상 용도는 `판매시설`로 현황상 `공실상태`임
③인접 호수(101호)와 벽체를 허물어 일체의 `사무실`로 이용 중이나 철거 및 설치가 용이한 가벽수준으로 호분할 되어있고, 층도면상 각호의 위치가 명확하여 경계를 쉽게 복원할 수 있어 각호별로 독립성을 용이하게 확보할 수 있는 상태임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53314 (2)

* 물건명: 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 102호

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 (신주소: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27)

* 토지 면적: 21.01㎡ (약 6.36평) (토지 지분 21.0057㎡)

* 건물 면적: 55.81㎡ (약 16.88평) (건물 지분 55.8095㎡)

* 감정가: 804,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 사용승인일: 2023.01.17

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 상업 및 업무용 부동산으로 형성된 성숙 중인 상가지대로, 시화 MTV(Marine Technology Valley) 복합단지 내에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 시됩니다.

* 도로: 본건 건물의 출입구는 남동측 왕복 4차선 도로와 연계되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 속합니다. 외국인 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 주택 거래에 한정됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 15일에 접수된 중소기업은행 근저당(채권액 18억원)이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 18억원으로 확인되며, 이는 말소기준권리에 해당합니다. 임의경매 신청 채권(중소기업은행, 15.3억원) 등 다수의 채권이 설정되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 등기부등본 확인 시 지상권에 대한 별도 기재는 없으나, 현장 조사 등을 통해 소멸되지 않는 권리 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 `갑구 1-1 금지사항등기`가 존재합니다. 이는 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있는 중요한 사항으로, 상세 내역 확인 및 법률 자문이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도로 파악된 임차인은 없으며 임대관계는 미상입니다. (※ 임대차 관계를 명확히 확인하지 않은 경우, 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

1.4. 상권분석

* 건물 용도: 건축물대장상으로는 '판매시설'로 등재되어 있으나, 건축물표제부상으로는 '업무시설' 및 '오피스텔'로 표기되어 있어 용도상의 불일치 또는 복합 용도 가능성이 있습니다. 정확한 용도 확인이 필요합니다.

* 현황 이용: 본건(102호)은 인접 호수(101호)와 벽체를 허물어 일체의 '사무실'로 이용 중입니다. 다만, 해당 벽체는 철거 및 설치가 용이한 가벽 수준이어서, 층 도면상 각 호의 위치가 명확하므로 각 호별로 독립성을 확보하는 것이 용이합니다.

* 주변 상권: 시흥 MTV 복합단지 내 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며, 시화국가산업단지, 한국산업기술대학교, 시흥시청 등이 인근에 있습니다. 본 지역은 해양레저 및 산업 복합 단지로 개발이 진행 중입니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았으나, 국가산업단지 인근 지역의 특성상 일부 공업 시설이 산재할 가능성은 있습니다.

* 건물 자체 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 시스템 냉난방기, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 지하 주차장 설비, 스프링클러, CCTV 등 최신 부대 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 별도등기(갑구 1-1 금지사항등기): 대지권과 관련된 토지에 등기된 금지사항은 소유권 행사 및 재산권 처분에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상의 '판매시설'과 건축물표제부상의 '업무시설/오피스텔' 표기 상이로 인해, 향후 건축물 관련 민원이나 행정 처리에 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 현황 이용 상태: 인접 호수와 통합하여 이용 중인 현황으로 인해, 인수 후 원상 복구가 필요하거나 인접 호수와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

* 높은 채권 총액: 18억원 이상의 채권 총액으로 인해 경매가 진행되었으며, 이는 낙찰가 산정에 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 2023년 사용 승인된 신축 건물로 외관 및 설비 상태는 양호한 편입니다. 그러나 대지권 관련 별도등기, 건물 용도 명기상의 차이, 현재 통합 이용 중인 현황 등 권리 및 현황 분석에 따른 추가적인 확인과 면밀한 검토가 필수적입니다. 공실 상태이므로 인수 후 즉시 사용 또는 임대가 가능하나, 잠재적 리스크 요인들을 해소하기 위한 명확한 전략 수립이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 시설 및 구조를 갖추고 있어 향후 유지보수가 용이합니다.

* 입지: 시흥 MTV 복합단지 내에 위치하여 상업 및 업무 기능이 집약된 지역입니다.

* 활용 잠재력: 가벽 철거 시 넓은 공간 확보가 가능하며, 현재 사무실로 이용 중인 점을 감안할 때 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 804,000,000원.

* 본 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크(별도등기, 용도 불일치, 통합 이용 현황, 공실 등), 그리고 향후 예상 수익성을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.