나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50123 [3] 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 101동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 '진천장관사랑으로부영1차아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층건내 제101동 제3층 제302호, 제303호, 제304호로서 외벽: 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사진 사다리형의 토지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

- 본건 대지권의 목적인 토지의 등기사항전부증명서상 지목은 '전' 이나, 토지대장 및 현황 '대' 로 상이함. - 본건의 등기사항전부증명서 및 현장조사상 대상물건은 '101동' 으로 등재 또는 표시되어 있으나, 집합건축물대장상 '주1' 로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물내 설치되어 있는 승강기는 기준시점 현재 정기검사 유효기간 만료로 인하여 운행정지상태로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50123 (3)

* 소재지: 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 101동 3층304호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 60,000,000원

* 토지면적: 72.48㎡ (약 21.9평)

* 건물면적: 37.55㎡ (약 11.4평) (전용면적 기준)

* 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 '진천장관사랑으로부영1차아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

1.2. 권리분석

권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021-07-13

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 권리분석 요약: 말소기준권리(을6, 한국양계축산업협동조합 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권자 한국양계축산업협동조합이 임의경매를 신청하였으며, 채권 총액은 35,520,000원입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 환경: 본건 주변은 아파트 단지와 다세대 주택이 혼재하며, 일부 농경지가 포함된 지역입니다. 주거 단지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설은 인근에 부족할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 정보: 검색 결과, 진천군 문백면에 폐기물처리시설과 관련된 문제가 있었으나, 본건 소재지인 진천읍 장관리에서 직접적으로 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 진천·음성 광역쓰레기 소각장 관련 주민 반대 이슈가 있었으나, 해당 시설의 위치는 본건으로부터 상당 거리가 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 본건 소재지인 진천읍 장관리 인근에는 '중앙제일병원' 등 병원 시설이 있으며, 진천군 전체적으로는 다수의 병의원 및 관련 시설이 운영되고 있습니다. 다만, 구체적인 편의시설, 학교, 마트 등에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 시세: 최근 동일 건물(GT빌리지 101동102동, 장관리 283-1)에서 2024년 7월 1층 매물이 55,000,000원에, 2024년 10월 4층 매물이 74,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 3층에 위치하고 있어, 이 두 거래 사례의 중간 정도의 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건물 등기부상 건물명과 집합건축물대장상 건물이름이 상이함 (101동 vs 주1).

* 토지 등기부상 지목은 '전'이나, 토지대장 및 현황은 '대'로 상이함.

* 승강기 기준시점 현재 정기검사 유효기간 만료로 운행 정지 상태임. 수리 비용 발생 가능성 있음.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역(일부제한구역 700m)에 해당하므로, 관련 법규 확인 필요.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래 사례를 볼 때, 3층에 위치한 본 건의 시장 가치는 감정가(60,000,000원)와 최근 최고가(74,000,000원) 사이에서 형성될 것으로 보입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 및 토지 공부상 차이, 승강기 운행 중단 등은 확인 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 적음.

* 동일 건물 내 최근 매매 사례에서 상승세를 확인할 수 있음 (1층 55백만원 vs 4층 74백만원).

* 감정가 대비 낙찰가율을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 감정가는 60,000,000원이나, 최근 동일 건물 4층 매물이 74,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 3층에 위치한 본 건의 적정 시장가치는 65,000,000원에서 70,000,000원 사이로 추정됩니다. 따라서, 감정가 대비 약 108% ~ 117% 수준인 65,000,000원에서 70,000,000원 사이로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 보수적으로 접근 시 감정가 60,000,000원 이상, 적극적으로는 68,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.