나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50123 [2] 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 101동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 '진천장관사랑으로부영1차아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층건내 제101동 제3층 제302호, 제303호, 제304호로서 외벽: 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사진 사다리형의 토지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

- 본건 대지권의 목적인 토지의 등기사항전부증명서상 지목은 '전' 이나, 토지대장 및 현황 '대' 로 상이함. - 본건의 등기사항전부증명서 및 현장조사상 대상물건은 '101동' 으로 등재 또는 표시되어 있으나, 집합건축물대장상 '주1' 로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물내 설치되어 있는 승강기는 기준시점 현재 정기검사 유효기간 만료로 인하여 운행정지상태로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50123 (2)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 101동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 40,000,000원

토지면적: 49.42㎡ (약 14.95평)

건물면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 물건 상세정보

2.1. 입지조건

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 '진천장사랑으로부영1차아파트' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 전·답 등의 농경지가 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

본건 소재 부지의 남동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로가 있어 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한구역 700m)에 해당합니다.

2.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층 건물 중 제101동 제3층 제303호입니다.

외벽은 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

내부에서는 다세대주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추어져 있습니다.

다만, 건물 내 설치된 승강기는 기준시점 현재 정기검사 유효기간 만료로 운행 정지 상태입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 완경사진 사다리형의 토지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2014년 11월 6일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

이하 모든 권리(주택임차권 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 43,160,000원입니다.

*임차인 현황

- 임차인: 이* (이한필)

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 5월 27일

- 확정일자: 2020년 5월 25일

- 배당신고일자: 2026년 2월 3일

- 대항력: 없음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원은 배당받을 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

감정평가액은 40,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지(GT빌리지101동102동, 진천읍 장관리 283-1) 내 유사 면적(약 37.55㎡, 약 11.36평)의 물건이 2024년 7월 29일에 55,000,000원에, 2024년 10월 1일에 74,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물면적은 25.35㎡ (약 7.67평)으로, 최근 거래된 물건보다 면적이 작습니다.

감정가 대비 평당 가격은 약 521만원/평이며, 최근 거래 사례에서 산출된 평당 가격은 약 484만원/평에서 651만원/평 수준입니다.

본건의 감정가는 인근 유사 단지 거래 사례의 중간 수준에 해당하나, 본건의 실제 면적을 고려할 때 시세 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

주변에 아파트 단지, 다세대주택, 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

가축사육제한구역(일부제한구역 700m) 내에 위치하고 있어, 축산 관련 시설이나 분뇨 처리 시설과의 거리에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

*건물 공부와의 차이:

- 대지권의 목적인 토지 지목이 등기사항전부증명서상 '전'이나, 토지대장 및 현황상 '대'로 상이합니다.

- 등기사항전부증명서상 대상 물건은 '101동'으로 등재되거나 표시되었으나, 집합건축물대장상 '주1'로 등재되어 있습니다.

*승강기 운행 정지: 현재 승강기가 정기검사 유효기간 만료로 운행 정지 상태이므로, 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

*가축사육제한구역: 본건이 가축사육제한구역 내에 위치하고 있어, 인근의 가축 사육 시설로 인한 냄새, 소음 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진천군 진천읍의 다세대주택으로, 감정가 40,000,000원에 경매가 진행 중입니다.

인근 단지 내에서 유사 면적의 거래가 감정가 이상으로 이루어졌음을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 건물 면적이 비교적 작고 승강기 운행이 정지된 상태이며, 가축사육제한구역 내 위치한다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰을 권유합니다.

8. 투자 포인트

*합리적인 감정가: 최근 유사 단지 거래 사례 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보입니다.

*소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 소형 면적입니다.

*일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 40,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

주변 유사 단지의 최근 매매가(55,000,000원 ~ 74,000,000원)와 본건의 면적(약 7.67평), 건물 노후도 및 승강기 미운행 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능한 적정 입찰가는 감정가 대비 소폭 상승한 수준으로 판단됩니다.

본 건의 시세 및 주변 환경, 잠재적 리스크 등을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 약 48,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 평당 약 626만원 수준으로, 최근 거래 사례의 상위 가격 범위에 근접하는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.