나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73378 [2] 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 748-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성감정 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 '기산저수지' 북측에 위치하며, 주위는 지방도변으로 근린생활시설, 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하나 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)(3) : 남측 하향 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서, 3필지 일단으로 상업용 건부지 등으로 이용중임. 기호(7) : 남동측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현황 건부지 등으로 이용중임. 기호(10) : 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 자연림 및 토지임야 등임. 기호(11) : 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 임야기타 등임. 기호(12)(13)(15) : 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 토지임야 등임. 기호(14)(16)(17) : 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1)-(3) : 일단으로 북측으로 왕복 2,3차선 포장도로에 접하고 있음. 기호(7)(10)-(17) : 지적상 맹지이나, 기호(14), 기호(16), 기호(17) 현황 도로 등을 통해 출입이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2) : 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국지도98호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(3) : 농림지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 접도구역(국지도98호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(10) : 농림지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(11) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(12) : 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(13) : 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(14) : 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2014-998호] 기호(15) : 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(16)(17) : 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도로구역(국지도39호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

다수의 제시외 건물이 소재함. (후첨 지적개황도 참조)

공부와의 차이

기호(14), 기호(16), 기호(17) 공부상 지목 '목장용지'이나, 현황 '도로 등' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/2층(에이동) 및 단층(비동~엘동) 건물로서, (사용승인일 : 1999.12.21.) 외벽 : 몰탈 위 황토 마감 등 창호 : 샷시 등임. 기호(5) : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2013.12.26. 및 일부 증축 : 2014.07.21.) 내벽 : 일부 벽지 및 타일 등 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : PVC 샷시 등임. 기호(6) : 철근콘크리트조 시멘트벽돌지붕 및 슬래브지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 1986.12.18.) 외벽 : 몰탈 위 돌붙임 마감 등 창호 : 샷시 등임. 기호(8) : 경량철골구조 판넬경사지붕 개방형 단층 건물임. (사용승인일 : 2015.12.10.) 기호(9) : 벽돌구조 경사지붕(현황 평지붕) 단층 건물로서, (사용승인일 : 2015.12.10.) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

기호(4) : 근린생활시설 등으로 이용중임. 기호(5) : 다가구주택으로 이용중임. 기호(6) : 근린생활시설 등으로 이용중임. 기호(8) : 근린생활시설 등으로 이용중임. 기호(9) : 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기호(4)(5)(6)(9) : 전기 및 위생급배수설비, 일부 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

다수의 제시외건물이 소재함. (후첨 건물개황도 참조)

공부와의 차이

기호(4) 건물의 등기사항전부증명서상 '엘동'은 건축물대장상 '에프동'으로 변경된 것으로 조사됨. 기호(9) 건물의 등기사항전부증명서상 도로명주소는 대장 및 현황상 도로명주소와 상이한 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 10.지상위에 매각에서 제외되는 비닐하우스 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 의정부지방법원 2025타경73378 (2) 사건에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73378 (2)

* 소재지: 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 748-2

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,472,940,800원

* 토지면적: 4,885.00㎡ (약 1,477.7 평)

* 토지 지분 면적: 4,738.9855㎡ (약 1,433.5 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 332.80㎡ (약 100.7 평)

* 건물 지분 면적: 332.8㎡ (약 100.7 평)

* 건물 제시외 면적: 103.50㎡ (약 31.3 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 백OOOOOOO (백석농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 목록 10. 토지 지상 위에 매각에서 제외되는 비닐하우스 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 지역에 위치하며, '기산저수지' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 지방도변을 따라 근린생활시설, 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량의 출입은 원활한 편입니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 있으나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 기호(1)(2)(3)의 경우 남측 하향 완경사지에 조성된 부정형 토지로서, 3필지가 일단으로 상업용 건부지 등으로 이용 중입니다. 기호(7)은 남동측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지로 현재 건부지로 이용 중입니다. 기호(10)은 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로 현황 자연림 및 임야 상태입니다. 기호(11) 또한 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로 현황 임야 상태입니다. 기호(12)(13)(15)는 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로 현황 토지 임야 상태입니다. 기호(14)(16)(17)는 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1)-(3) 토지는 일단으로 북측에 왕복 2,3차선 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(7)(10)-(17) 토지는 지적상 맹지이나, 기호(14), (16), (17) 토지가 현황 도로로 이용되어 이를 통해 출입이 가능한 상태입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 토지는 생산관리지역, 농림지역, 계획관리지역 등 다양하게 지정되어 있으며, 소로, 중로, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 접도구역, 성장관리권역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 준보전산지, 임업용산지 등 다수의 법적 제한사항이 적용되고 있습니다. 특히, 일부 필지는 군사시설 보호구역 및 군사격장 소음대책구역에 포함되어 있어 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 이병덕, 박형복 (최초 소유권 보존 및 이전 기록)

* 근저당권: 백석농업협동조합 (을1, 을3, 을4 - 모두 말소)

* 지상권 설정: 백석농업협동조합 (을2 - 말소)

* 임의경매 개시 결정: 백석농업협동조합 (갑13 - 말소, 본건 경매 절차 개시)

* 등기부채권 총액: 2,195,000,000원

3.2. 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 박형복

* 근저당권 공동담보목록: 백석농업협동조합 (을1 - 말소, 말소기준권리)

* 임의경매 개시 결정: 백석농업협동조합 (갑4 - 말소, 본건 경매 절차 개시)

* 등기부채권 총액: 1,480,000,000원

3.3. 권리 분석 종합

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 백석농업협동조합의 근저당권(토지 을1, 건물 을1)으로 확인됩니다. 본 경매 개시 결정에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있습니다. 그러나 토지 등기부 요약상 지상권 설정(을2)은 '말소'로 기재되어 있습니다. 이는 인수해야 할 지상권이 존재할 가능성과 등기사항의 불일치 가능성을 시사하므로, 현장 확인 및 등기사항을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다. 임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 용도가 지정되어 있으며, 주변에 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역 특성상, 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린 상권의 성격을 띨 것으로 보입니다. 인근의 지방도변에 위치하여 접근성이 일부 확보되지만, 배후 주거 단지 규모가 크지 않아 임대 수요가 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 기산저수지가 위치하고 있어 자연환경은 양호한 편입니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 일부 소재하는 것으로 보아 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 군사시설 제한: 일부 토지(기호 7, 10-17)가 군사시설 보호구역 및 군사격장 소음대책구역(제3종구역)에 포함되어 있어, 건축 행위 및 토지 이용에 대한 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 개발 또는 이용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 생산관리지역, 농림지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 소로, 중로, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 접도구역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

* 지상권 관련 불일치: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있어 권리 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 잠재적인 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 다수의 제시외 건물이 소재하며, 이는 경매 절차에서 포함 매각되거나 별도의 명도 대상이 될 수 있습니다. 특히, 매각에서 제외되는 비닐하우스가 목록 10번 토지 지상에 존재하므로, 경계 및 이용 현황에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 일부 토지(기호 14, 16, 17)는 공부상 지목이 '목장용지'이나 현황은 '도로 등'으로 이용 중입니다. 건물(기호 4, 9)의 경우 등기사항전부증명서와 건축물대장상 명칭 또는 주소 표기가 상이한 부분이 있어, 정확한 현황 파악이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 토지 및 건물 전반에 걸쳐 임대 관계가 불분명하여, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍의 근린시설로, 넓은 토지 면적과 다수의 건물을 포함하고 있는 일괄매각 대상입니다. 주변 환경은 자연녹지 및 농경지가 혼재되어 있어 쾌적함을 제공하는 반면, 군사시설 보호구역 및 소음대책구역, 다양한 공법상 제한 등 개발 및 이용에 대한 제약 요인이 다수 존재합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이나, 물건명세서와 등기부상의 지상권 관련 불일치는 반드시 추가 확인이 필요한 중대한 리스크 요소입니다. 또한, 다수의 제시외 건물과 공부와의 차이점, 임대 관계 미상 등도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 4,885.00㎡의 토지 면적은 개발 또는 대규모 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 일괄매각 대상: 토지와 건물 일괄 매각으로, 별도 명도 및 분할 매각의 번거로움이 줄어듭니다.

* 근린시설 용도: 근린생활시설로서의 활용 가치가 있으며, 지역 특성에 맞는 사업 추진 시 잠재적 수익 창출이 가능합니다.

* 낮은 대중교통 의존성: 차량 접근성이 비교적 양호하여 자가 차량 이용자에게는 불편함이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,472,940,800원입니다.

제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

하지만, 앞서 언급된 군사시설 관련 제한, 공법상 제한, 권리 불일치 가능성, 제시외 건물, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 이러한 부분을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서 정확한 예상 입찰가를 특정하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 면밀한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다. 일반적으로 경매 초보자의 경우, 감정가의 80% 수준에서 시작하여 점진적으로 상향 조정하는 전략을 고려할 수 있으나, 본 물건의 특수성을 감안할 때 이는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다. 최종 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준, 예상 명도 비용, 추가 개발 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.