나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73622 [2] 경기도 포천시 관인면 사정리 57-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 "떳마루마을" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 일부 주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 001 : 부정형의 동하향 완경사의 잡종지임. 기호 002 : 부정형의 남동하향 경사지의 임야로서 지상에 소나무 및 홥잡목 등이 자생중임. 기호 003 : 부정형의 동하향 완경사의 농경지(전)임. 기호 004 : 부정형의 동하향 완경사의 "도로" 등임. 기호 005,006 : 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 집종지임. 기호 007 : 부정형의 동하향 완경사의 농경지(전)임.

인접 도로상태

기호 001,005,006,007 : 맹지이며 소로3류는 미개설 상태임. 기호 002,003 : 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함. 기호 004 : 본건 일부는 현황 "도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 001,005,007 : 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 역사 문화환경보존지역(2013-01-04), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26)대상외국인등,용도주택,국토 교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호). 기호 002 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06 -22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 가축사육제한구역(2023-06- 22)(전부제한구역), 역사문화환경보존지역(2013-01-04), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26)대상외국인 등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호). 기호 003,006 : 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역 (2023-06-22)(전부제한구역), 역사문화환경보존지역(2013-01-04), 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26)대상 외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호). 기호 004 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06 -22)(전부제한구역), 역사문화환경보존지역(2013-01-04), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26)대상외국인 등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호).

제시목록 외의 물건

기호 003 토지의 지상에 컨테이너구조 2동이 소재함.(후첨 "사진용지" 참조).

공부와의 차이

기호 004 토지는 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부는 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 3. ,7. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
3. 목록 3. 지상위에 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 2동 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2025타경73622 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 포천시 관인면 사정리 57-2번지입니다.

토지면적은 총 9046.00㎡이며, 이는 약 2736.5평에 해당합니다.

본 건은 토지매각 대상이며, 건물은 없습니다.

감정가는 397,653,600원입니다.

채권자는 양 입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 "떳마루마을" 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 일부 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 출입은 가능하나, 원거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

본건 토지는 기호 001, 005, 006, 007의 경우 맹지이며, 일부는 소로3류가 미개설 상태입니다. 기호 002, 003은 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접해 있습니다. 기호 004 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 일부가 '도로'로 사용되고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 양주축산업협동조합의 임의경매로 진행되고 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2011년 4월 20일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권(을7)이며, 이보다 앞선 권리인 이생호의 소유권이전(갑1, 2005년 11월 7일 접수)을 제외하고, 근저당권(을7, 을9), 가압류(갑2), 임의경매개시결정(갑7), 압류(갑8) 등은 말소기준권리 이하 순위로 모두 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액은 661,276,000원입니다.

임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 농경지와 임야, 일부 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어 상업적 기능보다는 전원적인 환경이 강하게 나타납니다. 따라서 현재 상태에서는 활발한 상권 형성보다는 농업이나 임업 관련 활동에 적합한 지역으로 판단됩니다. 다만, 포천시는 산정호수, 아트밸리, 한탄강 등 다양한 관광자원을 보유하고 있어, 장기적으로 지역 관광 활성화와 연계한 잠재력은 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

포천시는 산정호수, 아트밸리, 평강랜드, 한탄강 등 다수의 관광명소가 있어 문화 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건의 용도가 '전'으로 되어 있어, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

* 맹지 및 도로 현황: 목록 001, 005, 006, 007 토지는 맹지이며, 일부는 소로3류가 미개설 상태입니다. 또한, 일부 토지는 현황상 도로로 이용되고 있어 실제 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 보전관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건: 목록 3번 토지 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 2동이 소재하고 있습니다. 이는 토지의 이용이나 향후 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 및 환경 문제: 포천시는 쓰레기 소각장 증설 문제 등으로 지역 주민들의 민원이 발생하고 있으며, 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설에 대한 반대 움직임이 있는 것으로 나타났습니다. 본 건의 정확한 위치와 해당 시설들의 거리 및 영향 여부는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 관인면에 위치한 농지(전)로, 건물은 없는 토지 경매 물건입니다. 넓은 면적을 가지고 있으나, 맹지인 필지가 있고 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점, 그리고 다양한 토지이용 규제가 적용된다는 점이 특징입니다. 주위 환경은 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 전원적인 특징을 가지며, 직접적인 상권 형성은 미미합니다. 다만, 포천시가 보유한 관광자원과 연계하여 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 등기 사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 9046㎡(약 2736.5평)의 넓은 면적으로, 용도 변경이나 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 관광자원 연계 잠재력: 포천시의 주요 관광지와 인접해 있어, 향후 관광 관련 시설이나 연계 사업으로의 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 권리상 하자 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 인수할 권리 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필요합니다.

* 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세 동향.

* 관련 법규(농지법, 국토계획법 등)에 따른 정확한 건축 가능 여부 및 용도 변경 가능성.

* 인근의 혐오시설 여부 및 환경적 영향에 대한 심층 조사.

* 추가적인 현장 방문을 통한 토지의 실질적인 활용 가치 및 접근성 평가.

따라서, 위 정보를 바탕으로 보수적인 접근과 함께 전문가의 정밀한 권리 분석 및 현장 조사를 거친 후 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.