나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70054 [2] 경기도 포천시 일동면 사직리 731-1 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY감정 · 평가일 2026.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 일동면 사직리 소재 "사직삼거리" 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(3) 공히 : 부정형의 토지로서, 묵전 상태임. 일련번호(2) : 부정형의 토지로서, 도로 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적상 맹지이며, 인접토지를 통하여 접근이 이루어지고 있는 상태임. 일련번호(2) : 본건 동측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접함. 일련번호(3) : 본건 동측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(3) 공히 : 관리지역미분류(2024-11-05)(사직온천 용도지역 환원(도시정책과 문의), 세분화 전까지 보전관리), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임. 일련번호(2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70054 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 일동면 사직리 731-1

용도: 도로

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 기재된 내용 없음

주의사항: 기재된 내용 없음

특수물건정보: 기재된 내용 없음

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 22,422,000원

토지면적: 606.00㎡ (약 183.32평)

토지지분: 606㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 포천시 일동면 사직리 소재 "사직삼거리" 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다. 일동면은 포천시 중동부에 위치하며, 동쪽으로 가평군과 경계를 이루고, 산악으로 둘러싸인 분지 지형을 형성하고 있습니다. 또한, 일동면은 유황성분이 풍부한 온천이 개발되어 관광객이 찾는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됩니다. 일동면에는 시외버스터미널이 있으며, 47번 국도가 면의 중심부를 관통하는 등 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

일련번호(1),(3) 토지는 부정형의 토지로서, 묵전(농사를 짓지 않고 묵혀둔 땅) 상태입니다. 일련번호(2) 토지는 부정형의 토지로서, 도로 상태입니다. 본건이 위치한 일동면 사직리 일대는 과거 유황온천 개발과 관련된 지역으로, 약 30년간 온천원보호지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 개발에 제한이 있었으나, 최근 이러한 규제가 해제되어 용도지역 환원 및 개발이 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권이전은 주식회사일동유황온천(1996-10-30)에 의해 이루어졌습니다. 이후 포천시 압류(2017-03-07)가 말소기준권리가 되었으며, 정종희 가압류, 김나은 근저당권(2018-06-21, 260,000,000원), 포천세무서장 압류, 김나은 임의경매(2026-01-13, 200,000,000원) 등이 말소되었습니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 포천시의 압류(2017-03-07)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도의 상세 내용은 없습니다. 일반적으로 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 267,177,867원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

포천시는 지역 상권 활성화를 위해 '상권친화형 도시 조성사업'을 추진하고 있으며, 일동면에는 일동전통시장 등이 주요 상권으로 파악됩니다. 본건은 도로 및 묵전 상태의 토지이므로 직접적인 상권 분석보다는 주변 지역의 개발 및 경제 활성화 추이를 고려해야 합니다. 온천 지구 규제 해제에 따라 향후 지역 경제 및 관광 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

일동면 지역에는 유황온천과 같은 관광 자원이 있으며, 일동전통시장 등 지역 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

일동면 내에는 운담초등학교, 일동초등학교, 일동중학교, 일동고등학교 등이 소재하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용계획 상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 이에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한

일련번호(1),(3) 토지는 관리지역 미분류(사직온천 용도지역 환원, 세분화 전 보전관리), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 일련번호(2) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역(일부 제한 젖소, 닭, 돼지, 오리, 메추리, 개 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 최근 온천 관련 규제가 해제됨에 따라 용도지역이 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등으로 세분화될 예정이며, 이에 따른 토지 이용 가능성 변화를 주시해야 합니다.

6.2. 도로 접근성

일련번호(1) 토지는 지적상 맹지이며, 인접 토지를 통하여 접근이 이루어지고 있습니다. 일련번호(2)와 (3) 토지는 본건 동측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

6.3. 토지 상태

일련번호(1),(3) 토지는 묵전 상태이며, 일련번호(2) 토지는 도로 상태로 이용되고 있습니다.

6.4. 기타 리스크

온천지구 규제 해제 후 용도지역 변경에 따른 토지 가격 변동 가능성이 있으며, 맹지인 토지(일련번호 1)의 경우 접근성 확보 방안을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 일동면에 위치한 도로 및 묵전 상태의 토지입니다. 과거 온천 개발 규제로 인해 개발이 제한되었던 지역이나, 최근 규제가 해제되어 향후 용도지역 변경 및 개발 가능성이 열려 있습니다. 맹지인 부분과 지정된 각종 제한 구역은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

온천 지구 규제 해제에 따른 개발 기대감 및 지역 발전 가능성이 있습니다.

주변 지역의 개발 추이를 통해 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 22,422,000원에서 토지 상태, 접근성, 규제 현황 및 해제 이후의 잠재적 가치 변화 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.