나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70054 [3] 경기도 포천시 일동면 사직리 762 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY감정 · 평가일 2026.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 일동면 사직리 소재 "사직삼거리" 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(3) 공히 : 부정형의 토지로서, 묵전 상태임. 일련번호(2) : 부정형의 토지로서, 도로 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적상 맹지이며, 인접토지를 통하여 접근이 이루어지고 있는 상태임. 일련번호(2) : 본건 동측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접함. 일련번호(3) : 본건 동측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(3) 공히 : 관리지역미분류(2024-11-05)(사직온천 용도지역 환원(도시정책과 문의), 세분화 전까지 보전관리), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임. 일련번호(2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

1. 농지취득자격증명요함(미제출시 보증금 미반환)
2. 불법 가설건축물 및 구조물 철거하고 영농 가능 상태로 원상복구 요함.
3. 제시외 구조물로 인하여 소유권 등이 제한받는 경우 최저매각가격은 36,741,000원(111,000원/㎡)임
4. 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70054 (3)

* 소재지: 경기도 포천시 일동면 사직리 762

* 용도: 전

* 감정가: 40,713,000원

* 토지면적: 331.00㎡ (약 99.98평)

* 건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 일동면 사직리 소재 "사직삼거리" 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 개요: 본건에는 선순위 가등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 압류 (포천시, 2017-03-07, 갑12)

* 인수되는 권리: 소유권이전청구권가등기 (최승호, 1989-10-12, 갑2) - 이 권리는 매각으로 소멸되지 않으므로 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 압류(갑12), 가압류(갑13), 근저당권(을1), 압류(갑19), 임의경매개시결정(갑22) 등 대부분의 등기사항은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 명시된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주변이 농경지, 주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 가능성에 따라 잠재적 가치가 있을 수 있으나, 현재로서는 농업 활동에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 농경지, 주택, 근린생활시설, 임야 등이 주로 분포하고 있습니다.

* 교통 편의성: 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 본건의 일련번호(1),(3)은 관리지역미분류(사직온천 용도지역 환원, 세분화 전까지 보전관리)이며, 일련번호(2)는 계획관리지역입니다.

* 각종 제한사항:

* 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일까지) - 해당 구역 내 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농지이므로, 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 원상복구 의무: 불법으로 설치된 가설건축물 및 구조물은 철거 후 영농 가능 상태로 원상 복구해야 할 의무가 있습니다.

* 제시외 물건: 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너가 존재합니다.

* 선순위 가등기 인수: 가장 큰 리스크는 1989년에 접수된 소유권이전청구권가등기(갑2)가 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 구조물로 인한 제한: 제시외 구조물로 인해 소유권 등이 제한받는 경우, 최저매각가격은 36,741,000원(111,000원/㎡)으로 조정될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.7. 주변 시설 확인

* 주변 환경 조사 결과, 제공된 정보와 공개된 자료(뉴스 기사 등)를 종합한 바, 명확하게 지목된 혐오시설(예: 폐기물처리장, 대규모 공장단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에서 폐기물 처리 시설 및 열분해 공장 관련 논란이 있었던 사례가 검색되었으므로, 잠재적인 환경 관련 이슈에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 일동면에 위치한 농지로서, 감정가는 40,713,000원입니다. 매각 대상은 토지이며, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 주변 환경은 농경지, 주택 등이 혼재된 농촌 지역으로 교통은 보통 수준입니다. 가장 중요한 고려사항은 1989년에 설정된 선순위 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수된다는 점으로, 이는 낙찰자가 소유권을 완전히 확보하는 데 심각한 위험 요소가 될 수 있습니다. 또한, 불법 건축물 철거 및 원상복구 의무, 제시외 물건 존재, 토지거래허가구역 지정 등도 주의해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* (극히 제한적) 권리관계 분석 결과, 선순위 가등기 인수 부담으로 인해 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다. 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 예상 입찰가

본건은 말소되지 않는 선순위 가등기라는 중대한 권리상 하자(리스크)를 내포하고 있어, 일반적인 경매 물건과는 달리 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 낙찰자가 해당 가등기 권리자와의 법률적 분쟁에 휘말릴 가능성이 매우 높으며, 이로 인한 소유권 확보의 불확실성이 큽니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 투자자는 해당 가등기의 내용 및 예상되는 법률적 리스크를 충분히 분석한 후, 매우 보수적으로 입찰가격을 결정해야 합니다. 감정평가액(40,713,000원)보다 현저히 낮은 금액으로 접근해야 하며, 권리관계 정리에 대한 추가적인 비용 및 시간을 고려해야 합니다. 권리 분석 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 위험합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.